부산지방법원 2025타경21863. 부산 동래구 수안동 새한센시빌 101동 2층 202호 아파트입니다. 감정평가상 15층 건물 내 2층이며, 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 현 소유자는 김영삼이고, 2013.04.29 소유권이전 등기가 접수됐으며 거래가액은 195,000,000원입니다. 같은 날 설정된 감만동새마을금고 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 이민제 근저당 140,000,000원과 전세권 5,000,000원, 여러 가압류·압류가 이어집니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·임대관계 확인은 분리해 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21863 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 수안동 11-24 새한센시빌 101동 2층 202호 |
| 도로명 | 부산광역시 동래구 명륜로 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중임 · 15층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김영삼 · 2013.04.29 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 133,943,926원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2013.04.29 감만동새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 201,600,000원이고, 2021.02.15 변경등기에는 채권최고액 164,500,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2025.02.13 이 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제사차유한회사 명의의 근질권도 설정됐습니다.
후순위인 이민제 근저당 140,000,000원과 전세권 5,000,000원, 정승환·중소벤처기업진흥공단·근로복지공단· 이범석·이대영의 가압류, 국민건강보험공단·국·동래구의 압류, 경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 가격만 존재
감정가와 현재 최저매각가는 모두 266,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 현재 자료에는 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 없어, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 266,000,000원 | 261,476,000원 | 525,370,184원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 212,800,000원 | 209,020,800원 | 577,825,384원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 170,240,000원 | 167,056,640원 | 619,789,544원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가와 채권자 배당액은 함께 내려가고 미배당액은 커집니다. 그러나 현재 시나리오에서는 세 회차 모두 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 이 표는 권리 인수구조를 보는 자료이지, 실거래 시세가 없는 상태에서 가격 메리트를 판정하는 근거는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 감만동새마을금고 | 201,600,000원 | 201,600,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 이민제 | 140,000,000원 | 59,876,000원 |
| 4. 을구 7번 전세권 · 이민제 | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 정승환 | 210,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 186,920,751원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 이범석 | 20,767,033원 | 0원 |
| 9. 갑구 12번 가압류 · 이대영 | 12,558,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 786,846,184원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당액은 261,476,000원, 미배당액은 525,370,184원입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 수안동 동래경찰서 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 교대역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 시내버스가 운행되는 대로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역과 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,294.3㎡, 공시지가 3,291,000원/㎡이며 평지입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물이며 급·배수 및 위생설비, 공동현관기, 승강기, 소화전, 화재경보, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2013.04.29 감만동새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 근저당 변동 확인. 을구 3번 근저당은 최초 채권최고액 201,600,000원에서 2021.02.15 164,500,000원으로 변경됐고 2025.02.13 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당순위를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 점유·임대 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 실제 점유관계를 확인하세요.
- 전세권 확인. 이민제 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후 설정돼 매각으로 소멸하는 구조지만 실제 점유관계와 결합된 권리인지 원본을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 자료에는 최근 실거래 시세가 없으므로 감정가 266,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도 실거래를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정”은 별개
이 사건의 권리구조는 2013.04.29 근저당을 말소기준으로 삼아 이후 권리가 소멸하는 형태이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 등기에는 다수의 후순위 권리와 국세·지방세 압류가 존재하며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 특히 실거래 자료가 없어 신건 최저가 266,000,000원의 시장가격 대비 수준은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 권리 인수구조와 별개로 세금·점유·실거래 가격을 입찰 전에 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
