부산지방법원 2025타경21870. 범일2차봄여름가을겨울 16층 1603호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 집합건축물대장 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 현재 소유자는 염종민이고, 2020.03.10 거래가액 132,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 사상신용협동조합 명의 채권최고액 102,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.04.10 롯데카드 주식회사 가압류 5,766,713원이 들어왔고, 2025.04.23 사상신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 두 권리 모두 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 이후 2026.01.15에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21870 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 범일동 141-2 범일2차봄여름가을겨울 16층1603호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 제16층 제1603호 |
| 소유자 | 염종민 · 2020.03.10 소유권이전 · 거래가액 132,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 85,710,957원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.08.02 사상신용협동조합의 채권최고액 8,500,000,000원 근저당권은 2019.10.23 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2020.03.10 설정된 채권최고액 102,000,000원의 근저당권입니다. 이후 롯데카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건아 | 1603호 | 2020.11.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 2025.06.30 |
③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 사상신용협동조합 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,766,713원 | 5,766,713원 |
| 소유자 교부 | - | 7,781,287원 |
현재 회차 118,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 107,766,713원이 전액 배당되고 7,781,287원이 소유자에게 남는 구조입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 118,000,000원 | 107,766,713원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 94,400,000원 | 92,300,800원 | 15,465,913원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 75,520,000원 | 73,760,640원 | 34,006,073원 | 0원 |
유찰이 진행되면 후순위 채권자가 배당받지 못하는 금액은 커집니다. 그러나 이 사건의 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개의 문제이므로 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 데레사여자고등학교 남동측 인근이며, 광대로변을 따라 각종 상업시설과 근린생활시설이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 좌천역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 동측으로 광대로에 접합니다.
- 지역. 일반상업지역·방화지구이며, 광로3류에 접하고 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 3,346,000원/㎡입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 주차타워설비, 공동현관기 및 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김건아의 전입은 후순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설로 표시되고 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용·건축물대장·매각대상 표시를 함께 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.01.15 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기사항을 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 없이 감정가 118,000,000원의 가격 경쟁력을 단정하지 말고 주변 오피스텔·근린시설 거래를 별도로 대조하세요.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으므로 배당표를 확정값으로 보지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최신본으로 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2020.03.10 사상신용협동조합 근저당권이고, 확인된 임차인 김건아의 전입은 그 이후인 2020.11.12입니다. 롯데카드 가압류와 경매개시결정도 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하며, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임차인의 보증금·확정일자는 확인이 필요하고, 감정가 118,000,000원이 실제 시장가격과 비교해 유리한지 판단할 실거래 기준도 별도로 검증해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리관계는 비교적 단순하되, 임차보증금과 가격을 입찰 직전 다시 확인하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
