부산지방법원 2025타경21877. 부산 동래구 명장동 ‘동래동일스위트’ 101동 11층1104호 아파트입니다. 소유자 정재진은 2018년 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 331,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2022년 오케이저축은행 근저당권 206,400,000원과 카드사 가압류 5건, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸 예정입니다. 임차인은 없고 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
가격도 신건 치고는 시세와 큰 괴리가 없습니다. 감정가이자 현재 최저매각가는 445,000,000원입니다. 동일 전용 84.86㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 456,666,666원, 최신 2026년 8월 거래는 460,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 97.4%이며, 최근 거래 흐름도 이전 구간보다 3.1% 높은 방향입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21877 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명장동 617 동래동일스위트 101동 11층1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.861㎡ · 25층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 정재진 · 2018.05.04 소유권이전 · 거래가액 376,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 445,000,000원 / 445,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 184,988,088원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제가 발생하지 않고 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2018.05.04 신한은행 근저당권 331,200,000원입니다. 이후 설정된 오케이저축은행 근저당권과 가압류 5건, 국민건강보험공단 압류, 두 건의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 97.4%
동래동일스위트 동일 전용 84.86㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 446,333,333원이지만 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 456,666,666원, 최신 거래는 2026년 8월 460,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.86㎡ | 16 | 460,000,000원 |
| 2026.01 | 84.86㎡ | 14 | 455,000,000원 |
| 2025.12 | 84.86㎡ | 19 | 455,000,000원 |
| 2025.08 | 84.86㎡ | 24 | 448,000,000원 |
| 2025.08 | 84.86㎡ | 15 | 430,000,000원 |
| 2025.08 | 84.86㎡ | 15 | 410,000,000원 |
| 2025.07 | 84.86㎡ | 16 | 448,000,000원 |
| 2025.07 | 84.86㎡ | 14 | 460,000,000원 |
| 2025.04 | 84.86㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 2025.04 | 84.86㎡ | 23 | 449,000,000원 |
| 2024.09 | 84.86㎡ | 21 | 451,000,000원 |
| 2024.09 | 84.86㎡ | 10 | 440,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.86㎡ | 3건 | 456,666,666원 |
전체 표본은 410,000,000원부터 460,000,000원까지 분포하지만, 최근 12개월 거래는 455,000,000원·455,000,000원·460,000,000원으로 형성됐습니다. 현재 최저가 445,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.4%이고, 최신 거래가 460,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 3.1% 높은 흐름이라는 점도 함께 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 445,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,850,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 331,200,000원 | 331,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 206,400,000원 | 106,950,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 27,744,562원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 10,097,170원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 5,064,171원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드주식회사 | 44,800,087원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,147,577원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 645,453,567원 중 예상 배당액은 438,150,000원이고, 미배당은 207,303,567원입니다. 오케이저축은행부터 일부 미배당이 발생하지만 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 445,000,000원 | 438,150,000원 | 207,303,567원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 356,000,000원 | 350,216,000원 | 295,237,567원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 284,800,000원 | 280,012,800원 | 365,440,767원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 늘지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 회차 변화에 따른 핵심 변수는 승계 부담이 아니라 매각가격 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인고등학교 남측 인근이며, 주위는 아파트단지·단지내 상가·근린생활시설·각급 학교·공원·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)이며, 철근콘크리트구조 25층 건물 내 11층1104호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·도시가스·공동현관기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,111,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지·거래. 동래동일스위트는 702세대, 2018.02.02 준공이며 동일 전용면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 446,333,333원보다 최근 12개월 평균 456,666,666원과 최신 거래 460,000,000원을 우선 비교하세요.
- 신건 가격. 현재 최저가 445,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.4%입니다. 큰 폭의 할인이라기보다 최근 거래 수준보다 낮은 신건 가격으로 보는 편이 맞습니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 예상 미배당 207,303,567원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세보다 낮다
이 물건의 핵심은 명확합니다. 2018.05.04 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없어 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가와 최저가가 모두 445,000,000원인 신건이지만, 최근 12개월 동일평형 평균 456,666,666원의 97.4%, 최신 거래 460,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 흐름도 이전 구간보다 3.1% 높습니다. 따라서 이 사건은 권리 위험보다 응찰가와 개별 호수의 상태·층·향 차이를 얼마나 보수적으로 반영하느냐가 판단의 중심입니다.
