서울중앙지방법원 2025타경103762. 관악구 봉천동 프라비다엠 2층 201호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 현재 소유자는 강재성이고 2022년 3월 5일 매매를 원인으로 거래가 345,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 소유권보다 먼저 봐야 할 함단비의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.02.21, 확정일자는 2022.02.24, 주민등록·점유개시는 2022.03.11이며 보증금은 345,000,000원입니다.
등기상 살아 있는 근저당은 없고 2016년 우리은행 근저당 115,500,000원은 2022.03.11 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.08.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 함단비의 임차권은 그보다 앞서 발생한 대항력 있는 권리라 원칙적으로 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 신건 314,000,000원 기준 계산상 그 금액이 36,196,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103762 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 893-1 프라비다엠 2층 201호 |
| 용도 / 면적 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 30.12㎡ · 20층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 강재성 · 2022.03.05 매매 · 거래가액 345,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 인수위험을 해소
실제 임차인은 함단비 1명입니다. 매각물건명세서에 함께 나타나는 ‘시보증’은 함단비 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 함단비는 주민등록 2022.03.11, 점유개시 2022.03.11, 확정일자 2022.02.24로 대항력과 우선변제권이 확인되며 배당요구도 했습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 함단비 | 345,000,000원 | 2022.03.11 | 2022.02.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원* |
* 확약 미반영 원 계산에서는 신건 배당 후 보증금 부족분 36,196,000원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 2026.06.26. 확약서에 따라 본 분석에서는 해당 잔존 반환청구권과 대항력 포기를 반영해 실질 인수 0원으로 처리했습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래보다 높은 신건
프라비다M 전용 30㎡대 최근 실거래 중 최근 12개월 표본은 5건, 평균 303,800,000원입니다. 최신 거래는 2026.09 전용 30.12㎡ 14층 304,000,000원입니다. 신건 최저가 314,000,000원은 최근 평균의 103.4%로 최근 시세보다 높은 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 30.12㎡ | 14 | 304,000,000원 |
| 2026.07 | 30.12㎡ | 19 | 278,000,000원 |
| 2026.05 | 30.01㎡ | 3 | 302,000,000원 |
| 2026.02 | 30.01㎡ | 14 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 30.01㎡ | 16 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 303,800,000원 |
전체 12건 평균은 309,833,333원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 303,800,000원으로 내려와 있고 최근 구간은 이전 구간 대비 -3.3%입니다. 최신 거래 304,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 10,000,000원 높습니다. 확약 반영 후 실질취득액이 최저가와 같은 314,000,000원이므로, 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,196,000원 |
| 1. 임차인 함단비 보증금(우선변제) | 345,000,000원 | 308,804,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 임차보증금 미회수액은 36,196,000원입니다. 그러나 2026.06.26. 확약서의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며 철근콘크리트구조 20층 건물 중 2층 201호입니다.
- 입지. 서울신봉초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 왕복 6차선, 동측 약 6m, 서측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 프라비다M은 114세대, 2014.11.07 준공이며 비교 실거래 대상 면적은 전용 30.12㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 매각 전 원문에서 재확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 제외. ‘시보증’은 함단비 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도 임차인·별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 314,000,000원은 최근 12개월 평균 303,800,000원의 103.4%, 최신 거래 304,000,000원보다 높은 가격입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간 대비 -3.3%이므로 전체 12건 평균 309,833,333원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약이 풀었지만, 가격은 아직 아니다
이 물건은 표면적으로 보면 보증금 345,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 신건에서 36,196,000원을 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 2026.06.26. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 담고 있어, 이 분석에서는 매수인 실질 인수 0원*으로 봅니다.
그렇다고 현재 가격이 싸지는 않습니다. 확약 반영 실질취득은 최저가와 같은 314,000,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 303,800,000원의 103.4%입니다. 최신 거래도 304,000,000원이며 최근 시세 추세는 -3.3%입니다. 즉 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격은 최근 시장가격보다 높은 상태라는 것이 이 사건의 핵심입니다.
