서울중앙지방법원 2025타경103936. 종로구 창신동 제이타워 10층 1010호, 전용 약 19.37㎡의 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 을구 1번 주택임차권 조유경입니다. 조유경은 임대차계약일 2021.12.16, 주민등록·점유개시 2021.12.21, 확정일자 2021.12.16, 임차보증금 275,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
최저가 274,000,000원만 놓고 보면 배당표상 집행비용 4,636,000원을 뺀 269,364,000원이 조유경에게 배당되고 5,636,000원이 남아 원래는 매수인 인수입니다. 1회 유찰 시에는 인수액 59,668,800원, 2회 유찰 시에는 102,895,040원으로 늘어 낙찰가가 내려가도 매수인의 총 부담은 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103936 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 10층 1010호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 19.37㎡ · 11층 중 10층 |
| 이용상태 | 오피스텔(방, 화장실) |
| 소유자 | 이의선 (2021.12.16 매매 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
말소기준은 2024.06.12 경기신용보증재단 가압류 20,311,064원입니다. 그보다 앞선 2024.01.03 주택임차권등기 조유경은 원칙적으로 매수인에게 인수되는 권리입니다. 이후 강제경매개시결정과 롯데캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 2026.06.26 제출된 확약으로 조유경은 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
② 임차인 — 확약 적용자와 미상 점유자를 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조유경 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 有 → 포기* | 有 | 실질 0원* |
| 김미선 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
* 조유경은 2026.06.26 주택도시보증공사 확약에 따라 우선변제권만 주장하고 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 것으로 반영했습니다. 이 확약은 김미선에게 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약을 반영해도 신건은 최근 시세 이상
제이타워 전용 약 19㎡대의 최근 거래를 보면 최신 거래는 2024.04 275,000,000원, 최근 12개월 평균은 270,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 265,083,333원이지만 과거 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2024.04 | 18.98㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 19.34㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2022.09 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2022.07 | 19.34㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 20.53㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2022.07 | 17.80㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2022.07 | 17.80㎡ | 7 | 248,000,000원 |
| 2022.07 | 18.98㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2022.06 | 17.80㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2022.06 | 20.53㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 20.53㎡ | 10 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 270,000,000원 |
최근 12개월 평균은 270,000,000원이고 현재 최저가 274,000,000원은 그 101.5%입니다. 최신 거래 275,000,000원보다는 1,000,000원 낮지만, 최근 평균보다 4,000,000원 높아 신건을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 2.5% 높은 흐름이지만, 현재 최저가 자체가 이미 최근 평균을 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 1. 임차인 조유경 보증금 | 275,000,000원 | 269,364,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,311,064원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 | 24,961,717원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체는 조유경에게 269,364,000원을 배당하고 5,636,000원의 부족분이 생기는 구조입니다. 다만 2026.06.26 확약에 따라 조유경은 그 잔존 반환청구권을 포기하므로, 본 분석의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다. 김미선 관련 미상 위험은 별도입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 원래는 보증금으로 수렴
| 회차 | 낙찰가 | 배당표상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 274,000,000원 | 5,636,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 219,200,000원 | 59,668,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 175,360,000원 | 102,895,040원 | 0원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동묘앞역 북측 인근으로, 주변에 근린생활시설과 주택이 혼재합니다.
- 교통. 동묘앞역(지하철 1·6호선), 동대문역(지하철 1·4호선)과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 11층, 사용승인일은 2021.05.28입니다. 승강기·개별난방·자주식 및 기계식 주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 각종 제한이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 제이타워 48세대, 전용 약 19㎡ 오피스텔입니다. 경매 통계상 평균 유찰 5.4회·낙찰률 0.0%로 가격 민감도가 높은 편으로 볼 여지가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.06.26 제출된 확약의 대상·범위와 실제 임차권등기 말소 이행 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 김미선 점유 확인. 전입일·보증금·계약관계가 미상입니다. 현장 점유와 주민등록·임대차 관련 원본을 확인하기 전에는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
- 가격 상한. 신건 274,000,000원은 최근 12개월 평균 270,000,000원의 101.5%입니다. 최근 평균보다 높은 가격이라는 점을 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 회차 착시 주의. 조유경 확약이 없었다면 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에서 유지됩니다. 확약 유효성 확인이 핵심입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.27 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원본과 현재 효력을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약으로 큰 인수는 걷혔지만, 아직 ‘완전 안전’은 아니다
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 275,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 낙찰가와 상관없이 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 고위험 구조입니다. 하지만 2026.06.26 확약으로 조유경이 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하면서 주된 인수위험은 실질 0원*으로 낮아졌습니다.
문제는 두 가지가 남습니다. 첫째, 김미선이라는 미상 점유자의 전입·보증금이 확인되지 않아 확약 밖 임차 리스크를 완전히 배제할 수 없습니다. 둘째, 확약 반영 실질취득 274,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 270,000,000원의 101.5%로 신건 가격 메리트가 없습니다. 권리구조가 크게 개선된 것은 맞지만, 미상 점유와 가격을 함께 감안하면 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
