부산지방법원 2024타경6231. 해운대라뮤에뜨 22층 2209호로, 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이고 매각물건명세서 비고에는 현황 호텔 객실로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 등기부상 소유자는 김종철이며, 2015.08.25. 설정된 남부새마을금고 근저당권의 채권최고액은 340,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 가등기와 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
현재 최저매각가는 145,775,000원으로 감정가 425,000,000원에서 3회 유찰된 상태입니다. 가격 자체는 감정가보다 크게 내려왔지만, 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 생활숙박시설이라는 용도와 호텔 객실 이용 현황, 그리고 가등기의 성격을 확인한 뒤 가격을 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6231 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대로 620, 22층2209호 (우동,해운대라뮤에뜨) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설 · 현황 호텔 객실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상 42층 건물 내 22층 2209호 |
| 소유자 | 김종철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 145,775,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부새마을금고 / 258,561,952원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 임차인 신고 자료는 없고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2015.08.25. 남부새마을금고 근저당권이며, 2020.12.17. 소유권이전청구권가등기, 2024.03.13. 국 압류, 2024.10.23. 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰이지만 시세 비교는 보류
감정가는 425,000,000원, 현재 최저매각가는 145,775,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태이며 자료상 감정가 34% 구간입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 102,042,500원, 5회 유찰 시 71,429,750원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 145,775,000원 | 197,065,850원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 102,042,500원 | 240,186,095원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 71,429,750원 | 270,255,986원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 남부새마을금고에 돌아가는 배당액은 줄고 미배당 채권은 커지지만, 자료상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 현재 제공된 가격 자료에는 동일 유형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없으므로, 최저가가 감정가의 34%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,775,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,840,850원 |
| 1. 근저당 · 남부새마을금고 | 340,000,000원 | 142,934,150원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 145,775,000원을 기준으로 집행비용 2,840,850원, 남부새마을금고 142,934,150원이 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 197,065,850원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동, 도시철도2호선 해운대역 남측 인근입니다. 숙박시설, 위락시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 상가지대로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 해운대역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 지하5층·지상42층 철근콘크리트구조 건물의 22층 2209호입니다. 외벽은 강화유리 및 알루미늄복합판넬 마감, 창호는 시스템 창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기, 스프링쿨러, 시스템 냉방 및 도시가스 개별난방설비 등이 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역의 대지이며 상업용으로 이용 중입니다. 토지면적은 4,314.2㎡, 공시지가는 18,120,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 포장 광대로와 각각 접합니다.
- 이용규제. 온천지구·일반상업지역·시가지경관지구·방화지구·지구단위계획구역· 중점경관관리구역 등에 포함되고, 대로2류·중로2류·중로3류·도시철도에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2020.12.17. 소유권이전청구권가등기의 실제 성격을 원본 등기와 관련 서류로 확인하세요. 현재 분석상 후순위 소멸이지만 자료에도 종류 확인 필요가 표시돼 있습니다.
- 생활숙박시설 확인. 감정 이용상태가 생활숙박시설이며 현황은 호텔 객실 이용입니다. 일반 아파트를 전제로 한 가격·환금성 판단을 적용하지 마세요.
- 실거래 확인. 현재 자료만으로는 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 비교가 불가능합니다. 145,775,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 별도 검증이 필요합니다.
- 임대·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 호텔 객실로 이용 중인 현황과 실제 점유·운영 주체를 현장에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 남부새마을금고 미배당은 197,065,850원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 낮아진 최저가보다 ‘용도와 권리 확인’이 먼저
이 물건은 감정가 425,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 145,775,000원까지 내려와 있습니다. 임차인은 확인되지 않고 매수인 인수액도 0원으로 계산되며, 2015.08.25. 남부새마을금고 근저당 이후의 주요 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2020.12.17. 가등기는 종류 확인이 필요하다는 경고가 있고, 물건 자체도 생활숙박시설·현황 호텔 객실입니다. 따라서 감정가 대비 크게 낮아진 숫자만으로 접근하기보다 가등기 성격, 실제 점유·운영 상태, 생활숙박시설의 거래가격과 환금성을 확인한 뒤 현재 최저가의 적정성을 판단하는 것이 핵심입니다.
