서울중앙지방법원 2025타경104035. 관악구 신림동 모던하우스 6층 601호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 말소기준은 2019년 근저당이 아닙니다. 두 근저당은 이미 말소됐고, 현재 계산상 말소기준권리는 2024.12.02. 강서구 압류입니다. 따라서 그보다 먼저 전입한 손희우와 최민석의 임차관계가 권리분석의 중심입니다.
손희우는 2021.09.09. 전입·점유, 2021.08.19. 확정일자, 보증금 340,000,000원이며 2023.09.20. 임차권등기까지 마쳤습니다. 별도로 신고된 시보증은 실제 임차인이 아니라 손희우 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고이므로 340,000,000원을 두 번 더해서는 안 됩니다. 실제 임차인으로 볼 신고자는 손희우·최민석 2명입니다.
여기에 2026.06.19. 주택도시보증공사가 확약서를 제출해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 전액을 받지 못해도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 그 확약이 적용되는 손희우 보증금 반환채권의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 그러나 최민석은 2024.03.29. 전입으로 말소기준권리보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 대항력 가능·보증금 미상의 별도 위험이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104035 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 571-5 모던하우스 6층 601호 · 도로명 조원중앙로 16 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 6층 건물 내 6층 601호 · 집합건축물대장상 사용승인일 2019.04.13 |
| 소유자 | 주식회사케이젤 |
| 감정가 / 최저가 | 350,540,000원 / 350,540,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 기타 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
2019.07.01. 설정된 강구수산업협동조합 근저당권 2건은 2019.08.26. 말소됐습니다. 현재 경매에서 계산되는 말소기준은 2024.12.02. 강서구 압류이고, 이후 2025.01.14. 국 압류와 2025.09.25. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 보증기관 신고는 중복
| 신고자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 최민석 | 2024.03.29 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 손희우 | 2021.09.09 / 2021.08.19 | 340,000,000원 | 대항력 우선변제 확약으로 실질 인수 0원 |
| 시보증 | 2021.09.09 / 2021.08.19 | 340,000,000원 | 보증기관 대위·승계 손희우 보증금 중복신고 |
시보증의 340,000,000원은 손희우의 340,000,000원과 별개의 보증금이 아닙니다. 따라서 두 금액을 합쳐 680,000,000원으로 계산하거나, 배당에서 각각 독립된 임차보증금으로 중복 계산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가만으로 이미 최근 시세의 143.1%
모던하우스의 시세 매칭면적은 29.62㎡이고, 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.03. 245,000,000원 1건으로, 최근 12개월 평균도 245,000,000원입니다. 최저매각가 350,540,000원은 이 최근 시세의 143.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 27.68㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2024.01 | 26.82㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2023.09 | 26.82㎡ | 5 | 248,800,000원 |
| 전체 평균 | 29.62㎡ | 3건 | 234,600,000원 |
전체 평균은 234,600,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선하는 것이 맞습니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 245,000,000원과 비교해도 신건 최저가는 143.1%입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 6.8% 높지만, 그 상승을 반영해도 현재 최저가가 최근 시세를 크게 웃돈다는 결론은 달라지지 않습니다.
④ 배당 구조 (매각가 350,540,000원 가정)
보증기관 대위·승계 신고를 손희우 보증금과 중복 합산하지 않는 것이 전제입니다. 매각대금 350,540,000원에서 집행비용 추정 5,707,560원과 보증금 반환채권 340,000,000원을 기준으로 보면, 배당 구조의 핵심은 주된 보증금보다 확약 밖 최민석의 미상 보증금입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,707,560원 |
| 1. 손희우 보증금 반환채권 | 340,000,000원 | 340,000,000원 |
| 잔여 매각대금 | - | 4,832,440원 |
| 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
손희우와 보증기관 신고는 동일 보증금 반환채권의 대위·승계 관계이므로 별도 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 2026.06.19. 확약에 따라 해당 잔존채권은 실질 인수 0원으로 보되, 최민석 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리확인은 먼저
| 회차 | 매각가 | 표시된 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 350,540,000원 | 335,167,560원 |
| 1회 유찰 · 80% | 280,432,000원 | 64,294,048원 |
| 2회 유찰 · 64% | 224,345,600원 | 119,595,238원 |
다만 위 회차별 표시 인수액에는 손희우 보증금과 보증기관 승계 신고가 별개의 보증금처럼 반영된 부분이 있어 그대로 매수인 실질부담으로 쓰면 안 됩니다. 2026.06.19. 확약으로 그 주된 잔존채권의 실질 인수는 0원이며, 실제로 남는 별도 인수위험은 최민석 보증금 미상 부분입니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신림동 KT구로타워 동측 인근으로 연립주택·다세대주택·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 버스정류장이 소재해 일반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 6층 건물이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 20m 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형, 공시지가 5,884,000원/㎡입니다.
- 제한. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 제시외 건물이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최민석 보증금 확인. 전입일은 2024.03.29.로 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 관련 원본에서 금액과 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 확약 적용범위 확인. 2026.06.19. 주택도시보증공사의 대항력·잔존채권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 손희우 보증금 반환채권에 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 중복 신고 금지. 시보증은 손희우 보증금의 대위·승계 신고이므로 두 340,000,000원을 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 가격 비교. 최저가 350,540,000원은 최근 12개월 실거래 245,000,000원의 143.1%입니다. 최민석 보증금이 추가로 인수되면 실질취득 부담은 더 커질 수 있습니다.
- 제시외 건물. 감정평가와 매각조건상 포함 범위 및 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 주된 3.4억 인수보다 ‘확약 밖 미상 임차인’이 문제
겉으로만 보면 보증금 340,000,000원과 보증기관의 같은 금액 신고가 겹쳐 매우 큰 인수형 사건처럼 보일 수 있습니다. 하지만 보증기관 승계 신고는 손희우 보증금의 중복이고, 2026.06.19. 확약까지 반영하면 그 주된 보증금 반환채권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 권리가 깨끗한 사건으로 바뀌는 것은 아닙니다. 최민석은 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금이 미상이고, 해당 확약의 적용 대상도 아닙니다. 게다가 현재 최저가 350,540,000원은 최근 12개월 실거래 245,000,000원의 143.1%입니다. 즉 주된 확약 효과를 인정하더라도 권리에는 미상 인수위험, 가격에는 최근 시세를 크게 웃도는 부담이 동시에 남습니다.
