부산지방법원 2024타경107943. 감만동일스위트 105동 9층 902호 아파트입니다. 현 소유자는 이도감이고, 2016년 11월 28일 국민은행이 채권최고액 216,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 설정된 애큐온저축은행 근저당과 부산신용보증재단· 신용보증기금·오케이에프앤아이대부의 가압류, 두 건의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 권리금액은 0원입니다.
다만 가격은 권리와 별도로 봐야 합니다. 1회 유찰되어 최저매각가는 감정가의 70%인 238,000,000원까지 내려왔지만, 가장 최근 거래는 2026년 3월 220,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 282,750,000원이지만 최근 구간이 과거보다 -12.3% 낮아진 하락 추세이므로, 238,000,000원을 단순히 ‘시세보다 저렴하다’고 표현하기보다는 최신 거래와 함께 보수적으로 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경107943 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 우암로104번길 29, 105동 9층 902호 (감만동,감만동일스위트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9704㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 9층 |
| 단지 | 동일스위트 · 548세대 · 2005-10-18 준공 |
| 소유자 | 이도감 · 2016-11-28 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 238,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 52,809,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 등기상 핵심은 2016-11-28 국민은행 근저당이며, 이후의 애큐온저축은행 근저당과 세 건의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
동일스위트의 최근 12개월 거래는 4건이고 평균은 282,750,000원입니다. 현재 최저가 238,000,000원은 이 평균의 84.2%입니다. 다만 최신 거래는 2026년 3월 220,000,000원이고, 최근 구간이 이전 구간보다 -12.3% 낮아진 것으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 80.16㎡ | 16 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 80.16㎡ | 8 | 227,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 9 | 345,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 18 | 339,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 282,750,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 60,000,000원 | 17,868,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 26,666,656원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 18,468,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 20,383,965원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 341,518,621원 가운데 채권자 예상배당은 233,868,000원, 미배당액은 107,650,621원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 감만동 동항중학교 서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔·일반주택·빌라·아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 20층 건물 내 9층이며, 급·배수·위생·옥내소화전·화재경보·승강기·도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 서하향 완경사의 부정형 토지이며 아파트 부지로 이용 중이고, 남서측 소로에 접하며 단지 내 도로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류 접합, 소로3류 저촉, 중로1류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최신 거래까지 함께 보기. 최근 12개월 평균은 282,750,000원이지만 최신 거래는 220,000,000원이고 가격 추세는 -12.3%입니다.
- 현재 회차 배당 여력. 238,000,000원 매각 가정에서 애큐온저축은행은 17,868,000원만 배당되고 이후 가압류 채권은 배당이 없습니다.
- 추가 유찰 시 배당. 2회 유찰 시 매각가는 166,600,000원, 3회 유찰 시 116,620,000원으로 제시되어 있으며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 거래자료를 입찰 전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2016-11-28 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격은 별도입니다. 현재 실질취득 238,000,000원은 최근 12개월 평균 282,750,000원의 84.2%이지만 최신 거래 220,000,000원보다 높고, 최근 가격 추세도 -12.3%입니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크보다 현재 가격이 실제 최신 시장 흐름에 맞는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
