서울중앙지방법원 2025타경104065. 서초동 큐브플러스 11층 1102호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 건축물대장상 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 전세권과 대항력 임차보증금입니다. 이서우는 2023.04.28. 전세금 180,000,000원의 전세권을 설정했고, 같은 날 주민등록과 점유를 시작했습니다. 확정일자는 2023.04.04.입니다.
말소기준은 2025.04.25. 가유림의 가압류입니다. 따라서 그보다 앞선 2023.04.28. 이서우의 전세권은 매각으로 없어지는 권리가 아니라 매수인에게 대항하는 선순위 권리입니다. 이후 2025.12.09. 등기된 임차권등기 자체는 말소기준 이후이지만, 임차인의 주민등록·점유가 이미 2023.04.28. 시작돼 대항력이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104065 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1598-1 큐브플러스 11층 1102호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하4층/지상15층 중 11층 |
| 소유자 | 이지원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 1.8억이 먼저다
2023.04.28. 설정된 이서우의 전세권 180,000,000원이 2025.04.25. 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 전세권등기와 임차권등기가 매수인에게 대항하며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 두 권리의 권리자는 모두 이서우이고 금액도 180,000,000원으로 동일하므로, 이를 서로 다른 보증금 2건으로 더해 360,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이서우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2023.04.28 | 2023.04.04 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
이서우는 배당요구도 했습니다. 다만 감정가 166,000,000원보다 보증금 180,000,000원이 크고, 매각대금에서 집행비용이 먼저 빠지므로 현재 회차에서도 전액 배당이 되지 않습니다. 따라서 보증금 잔액 인수는 현실적인 부담입니다.
③ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 166,000,000원 | 162,876,000원 | 17,124,000원 | 183,124,000원 |
| 1회 유찰 시 | 132,800,000원 | 130,140,800원 | 49,859,200원 | 182,659,200원 |
| 2회 유찰 시 | 106,240,000원 | 103,952,640원 | 76,047,360원 | 182,287,360원 |
1회, 2회 유찰로 최저매각가가 크게 내려가도 임차인에게 배당되는 금액이 함께 줄면서 매수인이 인수할 보증금 잔액이 커집니다. 그래서 실질취득 부담은 183,124,000원 → 182,659,200원 → 182,287,360원으로 크게 내려가지 않습니다. 이 물건은 최저가만 보고 할인폭을 계산하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 1. 임차인 이서우 보증금 | 180,000,000원 | 162,876,000원 |
| 2. 전세권 · 이서우 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 가유림 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이서우 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차보증금 부족분은 17,124,000원이며 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 전세권과 임차권은 동일인 이서우의 동일한 180,000,000원 권리관계이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울교육대학교 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 남부터미널역이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 건축물대장에는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 30m, 북측 약 20m, 서측 약 7m 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 업무용 토지이며 공시지가 34,450,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 166,000,000원 낙찰가에 17,124,000원 인수가 붙어 총 183,124,000원입니다.
- 유찰 할인 착시 주의. 1회·2회 유찰 뒤에도 보증금 미배당 인수가 커져 실질취득 부담은 거의 같은 수준으로 남습니다.
- 전세권 원본 확인. 2023.04.28. 전세권 180,000,000원은 말소기준 2025.04.25.보다 앞서 매수인에게 대항합니다.
- 임차권 실체관계 확인. 이서우는 임차인·전세권자·경매개시결정 채권자로 나타나므로 계약서와 보증금 지급내역, 점유관계를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로 건축물대장과 실제 사용형태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 물건은 낙찰가 숫자만 보면 신건 166,000,000원이고, 유찰 시 132,800,000원·106,240,000원까지 내려갑니다. 그러나 대항력 있는 이서우의 180,000,000원 보증금이 매각대금보다 크기 때문에 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 현재 회차 실질취득은 183,124,000원, 1회 유찰 시 182,659,200원, 2회 유찰 시 182,287,360원입니다.
따라서 이 사건의 판단 기준은 “최저가가 얼마까지 떨어지느냐”가 아니라 선순위 전세권·대항력 임차보증금을 포함한 총 취득부담이 얼마냐입니다. 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서 이 실질취득 금액을 시세보다 싸다고 볼 근거도 없습니다. 권리관계가 단순한 소멸형 경매가 아니라, 선순위 권리와 보증금 잔액 인수를 전제로 접근해야 하는 사건입니다.
