부산지방법원 2024타경110840. 해운대구 좌동 롯데아파트 305동 1층 103호입니다. 소유자는 박효순이고, 소유권이전 등기는 1998.03.30 접수됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2008.05.14 설정된 부산은행 근저당 88,000,000원입니다. 그보다 앞선 한국주택은행 근저당은 같은 날 해지·말소됐고, 이후 설정된 정일환 근저당과 여러 가압류·압류는 현재 경매 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격 측면에서는 현재 회차 최저가가 감정가의 70%인 224,700,000원입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 394,166,666원, 최신 거래는 2026.09 380,000,000원이며, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 57.0%입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 최근 시세보다 높은 유형이 아니라, 제공된 실거래 기준으로는 상당히 낮은 가격대에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 세실로 138, 305동 1층 103호 (좌동,롯데아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 20층 건물 내 1층 103호 |
| 비교 평형 | 전용 59.6㎡ · 동일 평형 매칭 |
| 소유자 | 박효순 · 1998.03.30 소유권이전 (1996.07.18 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 224,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정일환 / 150,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2008.05.14 부산은행 근저당 · 채권최고액 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 0명이고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계와 임차인의 전입·확정일자 여부는 매각물건명세서와 현황을 최종 대조하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 57.0%
롯데3차는 824세대, 준공일은 1997.11.28입니다. 동일 평형 59.6㎡·59.76㎡의 최근 실거래 12건은 2026.06부터 2026.09 사이에 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.6㎡ | 15 | 380,000,000원 |
| 2026.09 | 59.6㎡ | 17 | 410,000,000원 |
| 2026.09 | 59.6㎡ | 6 | 371,000,000원 |
| 2026.09 | 59.6㎡ | 10 | 408,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 7 | 408,000,000원 |
| 2026.08 | 59.6㎡ | 10 | 405,000,000원 |
| 2026.08 | 59.6㎡ | 8 | 415,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 5 | 384,000,000원 |
| 2026.07 | 59.6㎡ | 19 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 59.6㎡ | 19 | 355,000,000원 |
| 2026.06 | 59.6㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 12 | 409,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 394,166,666원 |
최근 거래 최저는 355,000,000원, 최고는 415,000,000원, 최근 12개월 평균은 394,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.09 380,000,000원이고 현재 경매 최저가는 224,700,000원입니다. 제공된 시세 지표상 최저가 비율은 57.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,945,800원 |
| 2. 근저당 · 부산은행 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 3. 근저당 · 정일환 | 150,000,000원 | 132,754,200원 |
| 4. 가압류 · 박갑철 | 52,203,338원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 68,300,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 341,104,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김한곤 | 12,525,700원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 9,500,010원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,360,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 728,993,204원 중 예상 배당액은 220,754,200원, 미배당은 508,239,004원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 224,700,000원 | 220,754,200원 | 508,239,004원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 157,290,000원 | 154,287,940원 | 574,705,264원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 110,103,000원 | 107,761,558원 | 621,231,646원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 부흥초등학교 북서측 인근으로, 유사 공동주택과 근린상가가 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 장산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물이며, 급배수·위생설비·승강기·화재탐지 및 경보설비·개별난방이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 교육환경 보호구역 등이 포함·저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 27,479.7㎡, 공시지가 2,280,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 거래 표본. 동일 평형 최근 실거래 12건이 2026.06~2026.09 사이에 확인되며 거래가는 355,000,000원부터 415,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 2016.01.08 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매와 현재 법원경매의 진행 관계를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 전입·점유·임차권 현황을 최종 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 최근 동일 평형 거래는 5층 이상 표본이므로 1층의 실제 선호도와 내부 상태를 별도로 확인하세요.
- 후순위 권리 말소 확인. 부산은행 근저당 이후의 정일환 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기부를 최종 대조하세요.
- 배당 외 비용. 미납 관리비·당해세·명도비용 등 실제 취득 과정에서 발생할 수 있는 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래
이 사건의 권리 기준점은 2008.05.14 부산은행 근저당이고, 이후 현재 남아 있는 주요 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 최저가 224,700,000원이 최근 12개월 동일 평형 평균 394,166,666원의 57.0%로, 제공된 실거래 기준에서는 낮은 구간에 있습니다.
다만 이 물건은 1층이고 최근 비교 거래에는 1층 표본이 없으며, 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 여기에 2016년 공매공고 부기등기가 존재하므로 가격 차이만 보고 바로 판단하기보다 공매 진행·점유·1층 상태를 확인하는 것이 핵심입니다. 해당 확인이 정리된다면 권리 인수 0원과 현재 가격 차이가 이 사건의 가장 중요한 특징입니다.
