서울중앙지방법원 2025타경104315. 강남구 논현동 ‘아나하’ 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택(연립주택)입니다. 제502호는 방1·거실·주방·욕실, 다락은 방2·거실·욕실·드레스룸으로 이용 중이며 사용승인일은 2020.06.16입니다. 현재 소유자는 이명순으로 2021.08.31 매매를 원인으로 3,100,000,000원에 취득한 등기가 2022.05.10 접수됐습니다.
이 사건의 권리분석은 단순히 “배당표상 인수 0원”만 보고 끝내기 어렵습니다. 을구 5번에는 박인규 명의의 전세금 2,850,000,000원 전세권이 2021.11.10 설정돼 있고, 현황조사·매각물건명세서에도 같은 이름의 점유자가 확인됩니다. 점유자의 전입일은 2021.11.10이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 임차권 자체는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104315 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 247-1 아나하 5층 502호 · 서울특별시 강남구 학동로44길 18-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(연립주택) · 전용 48.66㎡ · 5층 |
| 소유자 | 이명순 · 거래가액 3,100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,880,000,000원 / 3,880,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,570,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 점유관계가 핵심
등기상 과거 인천수산업협동조합 근저당 6,000,000,000원, 주안새마을금고 근저당 1,248,000,000원, 주식회사 아나하 가압류 200,000,000원, 국 압류는 모두 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2021.11.10 설정된 박인규 전세권 2,850,000,000원과 같은 이름의 점유자입니다. 제공된 권리판정에는 이 전세권이 말소기준권리보다 앞선 권리로 표시되어 있어 매수인 승계 가능성을 반드시 원본 명세서와 배당요구 관계까지 대조해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박인규 | 2021.11.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인으로 확인되는 점유자는 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 박인규는 등기부 전세권자이자 경매 채권자와 동일인으로 표시되어 있어 관계인 가능성도 함께 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 실거래보다 6.3% 높다
아나하는 16세대, 사용승인일 2020.06.16이며 대상 전용면적은 48.66㎡입니다. 확인된 동일 면적 최근 거래는 2024.04의 2건으로 모두 3,650,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래도 동일하게 3,650,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 48.66㎡ | 5 | 3,650,000,000원 |
| 2024.04 | 48.66㎡ | 5 | 3,650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.66㎡ | 2건 | 3,650,000,000원 |
현재 최저가 3,880,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 3,650,000,000원보다 230,000,000원 높고, 비율로는 106.3%입니다. 따라서 현재 배당 가정상 인수액이 0원이라 하더라도 실질취득액은 3,880,000,000원으로, 최근 확인 거래보다 높은 가격입니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,880,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 41,200,000원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 박인규 | 2,850,000,000원 | 2,850,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 988,800,000원 |
현재 회차에서는 전세권 2,850,000,000원이 전액 배당되는 계산이며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유자 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 별도 임차권 승계 여부는 원본 서류 대조가 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 부족 구간에서 확인할 것
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 3,880,000,000원 | 2,850,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 3,104,000,000원 | 2,850,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,483,200,000원 | 2,455,968,000원 | 394,032,000원 | 0원 |
⑤ 건물·입지 리스크 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제502호는 방1·거실·주방·욕실, 다락은 방2·거실·욕실·드레스룸으로 이용 중입니다.
- 교통. 강남구청역 남서측 인근이며 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 주변환경. 단독주택·다세대주택·아파트·학교·근린생활시설·업무시설이 혼재하는 지역입니다.
- 증축. 집합건축물대장 건축물현황도상 제502호 VOID 부분 약 7.2㎡와 제502호 다락 VOID 부분 약 7.2㎡가 증축된 상태입니다. 감정평가에는 포함됐지만 위법 여부와 이행강제금 부과 가능성은 재확인이 필요합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 9,783,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 규모. 아나하는 16세대이며, 확인된 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 박인규의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 매각물건명세서·현황조사 원문과 전입세대 확인자료를 대조해야 합니다.
- 전세권 배당요구 확인. 박인규 전세권은 2,850,000,000원이며 경매 채권자와 동일인입니다. 배당표상 전액 배당 가정과 등기상 선순위 권리의 소멸 여부가 실제 절차에서도 일치하는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 검토. 현재 실질취득액 3,880,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 3,650,000,000원의 106.3%입니다. 신건 단계에서는 최근 확인 거래보다 높은 가격입니다.
- 유찰 후 권리 재계산. 2회 유찰 시 전세권 미배당액 394,032,000원이 발생하므로, 유찰될수록 단순히 가격만 낮아진다고 볼 수 없습니다. 잔존권리·임차보증금 승계 여부를 다시 계산해야 합니다.
- 증축 적법성. 제502호와 다락의 VOID 증축 부분 각 약 7.2㎡에 대한 위법 여부와 이행강제금 가능성을 관할청 자료로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격도 권리도 ‘확인 전제’
현재 회차만 놓고 보면 배당모형은 전세권 2,850,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 같은 박인규가 선순위 전세권자이자 점유자로 나타나고, 점유자의 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 배당표상 인수 0원이라는 숫자와 실제 승계 위험을 분리해서 확인해야 하는 물건입니다.
가격 측면도 신건에서 유리하지 않습니다. 현재 실질취득 3,880,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균이자 최신 거래인 3,650,000,000원보다 230,000,000원 높은 106.3%입니다. 여기에 각 약 7.2㎡의 증축 부분에 대한 위법·이행강제금 가능성까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮은 최저가를 찾는 것이 아니라, 선순위 전세권·점유자의 실제 승계 범위와 증축 리스크를 먼저 확정한 뒤 실질취득액을 다시 계산하는 것입니다.
