🏠 보증금 140,000,000원 ⚠️ 인수 83,813,232원 💰 실질취득 141,437,232원 📉 시세추세 -19.4%
부산지방법원 2024타경112860. 용호클래스원 10층 1003호, 전유면적 37.75㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 등기상 소유자는 제이피건설주식회사이고, 2018년 소유권보존 뒤 국제자산신탁주식회사로 신탁됐다가 2019년 신탁등기가 말소돼 소유권이 다시 귀속된 이력이 있습니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차인 임가연의 선순위 대항력입니다. 임가연은 2021.11.15. 전입·점유를 시작했고 2021.11.03. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2022.08.11. 압류보다 앞선 점유·전입이므로 대항력이 있고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가 57,624,000원에서 예상 배당액은 임차인에게 56,186,768원입니다. 보증금 140,000,000원 중 83,813,232원이 남고, 이 금액이 매수인 인수로 이어집니다. 따라서 표면상 낙찰가 57,624,000원과 인수액을 합친 부담은 141,437,232원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 대항력 인수형이라, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 총부담은 약 1.4억원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112860 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 동명로131번길 26, 10층1003호 (용호동, 용호클래스원) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전유면적 37.75㎡ · 13층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 제이피건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 57,624,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 145,087,098원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 | 2018년 7월 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.08.11. 국의 압류입니다. 그 뒤의 김남수 가압류, 부산광역시 남구 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 임가연은 말소기준권리보다 앞선 2021.11.15. 전입·점유를 갖추고 있어 상황이 다릅니다. 2023.12.08. 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 뒤이지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유가 먼저이므로 미배당 보증금 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임가연 | 건물 1003호 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 확정 2021.11.03 · 전입·점유 2021.11.15 · 배당요구 2023.12.08 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 | 83,813,232원 |
또 하나 확인할 부분은 임차인 임가연이 이 강제경매의 채권자와 동일하다는 점입니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있으므로, 임대차계약과 보증금 지급 사실 등 원인관계는 원본 서류로 확인해야 합니다. 다만 현재 권리분석에서는 등기·전입·확정일자와 매각물건명세서의 인수 기재를 기준으로 대항력과 잔액 인수를 전제로 계산하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 1.41억과 비교
가격 비교의 기준은 최저매각가 57,624,000원이 아니라, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 141,437,232원입니다. 용호클래스원의 거래 자료는 2건이며, 최근 12개월 평균은 160,000,000원, 최신 거래도 2023.08의 160,000,000원입니다. 수치만 놓으면 실질취득은 이 기준의 약 88.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 60.99㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 53.28㎡ | 7 | 198,500,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 179,250,000원 |
전체 평균 179,250,000원에는 2022.04의 198,500,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 더 보수적으로 접근해야 합니다. 이 사건의 가격 메리트는 최저가 5,762만원이라는 할인율이 아니라, 실제 부담 약 1.41억원이 대상 37.75㎡의 현재 가치에 비해 충분히 낮은지를 별도로 확인해야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,437,232원 |
| 1. 임차인 임가연 보증금 | 140,000,000원 | 56,186,768원 |
| 2. 가압류 · 김남수 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 임가연 | 145,087,098원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서 임차보증금 부족액은 83,813,232원이며 매수인 인수로 반영됩니다. 세금 등 실제 배당 우선순위에 따라 임차인 배당액과 인수 잔액은 달라질 수 있으므로 최종 배당관계는 매각 전 원본 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 떨어져도 총부담은 거의 같다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 57,624,000원 | 83,813,232원 | 141,437,232원 |
| 4회 유찰 시 | 40,336,800원 | 100,789,262원 | 141,126,062원 |
| 5회 유찰 시 | 28,235,760원 | 112,672,484원 | 140,908,244원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 용호클래스원은 업무시설 2~9층 18개호와 공동주택 10~13층 11세대로 구성돼 있습니다.
- 입지. 부산광역시 남구 용호동 용호초등학교 남동측 인근으로, 주변에 오피스텔·공동주택·근린생활시설·공공시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 10층 1003호이며 위생설비·개별난방설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 주의. 공동주택은 11세대이고 확인된 거래도 2건뿐입니다. 대상 면적과 거래사례 면적이 일치하지 않아 가격 판단 시 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 실질취득을 먼저 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 57,624,000원에 인수 83,813,232원을 더한 141,437,232원이 핵심입니다.
- 임차인 원인관계 확인. 임차인 임가연과 경매 채권자 임가연이 동일합니다. 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 배당순위 재확인. 세금 등 우선채권이 실제 배당에 반영되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 공매 이력 확인. 2023.04.13. 공매공고가 등기됐다가 2023.07.03. 공매취소공고로 말소된 이력이 있습니다.
- 면적 맞는 시세 확보. 현재 확인된 거래는 53.28㎡·60.99㎡이고 대상은 37.75㎡입니다. 실질취득 약 1.41억원이 적정한지는 같은 면적대 거래·매물로 다시 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 기준과 과거 기준의 가격 추세가 -19.4%이므로 과거 고가 거래 198,500,000원을 기준으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 효과 착시 주의. 4회·5회 유찰이 되어도 인수액이 증가해 총부담은 약 1.41억원 수준에 머뭅니다.
맺으며 — “최저가 5,762만원”이 아니라 “실질부담 약 1.41억”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 감정가 168,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 57,624,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서 미배당 보증금 83,813,232원이 인수되므로 실질취득은 141,437,232원입니다. 추가 유찰이 진행돼도 인수액이 반대로 증가해 총부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
거래자료만 보면 최근 기준 160,000,000원보다 실질취득이 낮지만, 거래 사례의 면적이 53.28㎡·60.99㎡로 대상 37.75㎡와 맞지 않고, 거래 표본도 2건뿐이며 가격 추세 역시 -19.4%입니다. 따라서 현재 단계에서 단순히 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 낙찰가 할인율보다 임차보증금 인수와 실제 37.75㎡ 시세 검증이 승부처인 물건입니다.
