부산지방법원 2024타경113368. 해운대구 중동 럭키골든스위트 3층 307호, 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 현재 소유자는 럭키개발주식회사이고, 말소기준은 2022.10.07 손미희 근저당권 200,000,000원입니다. 그 뒤 강문수 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기 순번이 아니라, 말소기준보다 먼저 전입·점유한 임차인 차정민입니다.
차정민은 임대차계약일과 확정일자가 2022.01.14, 점유개시일이 2022.02.12, 주민등록일자가 2022.02.14입니다. 모두 2022.10.07 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 이후 2024.03.13 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 매각물건명세서에도 보증금 120,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113368 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346, 3층307호 (중동, 럭키골든스위트) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) · 대상면적 24.6348㎡ |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
핵심은 등기된 임차권 순위가 을구 8번이라는 사실만 보고 후순위로 오해하면 안 된다는 점입니다. 주택임차권등기는 2024.03.13로 말소기준보다 늦지만, 임차인의 점유·주민등록은 2022.02월부터 이어졌습니다. 따라서 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 대항력에 의해 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차정민 실제 임차인 | 점유 2022.02.12 전입 2022.02.14 | 2022.01.14 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 51,110,080원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 문제는 없습니다. 다만 차정민은 임차인이면서 강제경매개시결정의 채권자이기도 하여, 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 이 부분은 입찰 전 임대차계약서·배당요구 및 사건기록을 직접 대조해야 할 확인 포인트입니다.
② 가격 비교 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.21억대
대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인이 경매대금에서 받는 배당이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 늘어납니다. 이 사건도 같은 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 70,560,000원 | 51,110,080원 | 121,670,080원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 49,392,000원 | 71,897,056원 | 121,289,056원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 34,574,400원 | 86,447,939원 | 121,022,339원 |
최저가는 70,560,000원 → 49,392,000원 → 34,574,400원으로 크게 내려가지만, 인수액이 51,110,080원 → 71,897,056원 → 86,447,939원으로 증가해 실질취득 총액은 121,670,080원 → 121,289,056원 → 121,022,339원으로 거의 움직이지 않습니다. 즉 이 물건의 가격 바닥은 최저매각가가 아니라 보증금 120,000,000원과 집행비용을 합친 수준에 가깝습니다.
③ 실거래·배당 — 숫자상 격차는 크지만 동일면적 비교가 아니다
럭키골든스위트 최근 12개월 실거래 평균은 347,000,000원(8건), 최신 거래는 2026.06, 365,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 3.4% 높은 흐름입니다. 다만 대상면적은 24.6348㎡이고, 제공된 실거래 표본은 30.0㎡·49.98㎡·74.44㎡·74.54㎡·84.16㎡·84.85㎡ 등으로 대상면적과 일치하지 않습니다. 따라서 실질취득 121,670,080원이 최근 12개월 평균의 약 35.1%, 최신 거래의 약 33.3%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 74.54㎡ | 13 | 365,000,000원 |
| 2026.06 | 74.44㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 22 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 74.54㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2026.02 | 49.98㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 74.44㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2026.01 | 49.98㎡ | 11 | 262,000,000원 |
| 2025.09 | 74.44㎡ | 16 | 374,000,000원 |
| 2025.06 | 84.85㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2025.05 | 84.16㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2024.06 | 49.98㎡ | 13 | 288,000,000원 |
| 2024.05 | 30.0㎡ | 3 | 283,550,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 8건 | 347,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,670,080원 |
| 1. 임차인 차정민 보증금 | 120,000,000원 | 68,889,920원 |
| 2. 근저당 · 손미희 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 차정민 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차인에게 배당되고도 보증금 51,110,080원이 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수 대상입니다. 근저당·가압류·경매개시결정은 배당을 받지 못하더라도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 당해세 등 실제 배당 변동요인은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대초등학교 남동측 인근 럭키골든스위트로, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 중동역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물의 3층 307호이며, 위생·급탕·급배수·옥내소화전·화재경보기·승강기·공동현관기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 북서측 약 25m, 서측 약 8m, 남서측 약 4m 도로에 접합니다. 공시지가는 5,311,000원/㎡입니다.
- 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 럭키골든스위트는 100세대, 2019.12.06 준공입니다. 실거래는 확인되지만 대상 24.6348㎡와 면적이 맞는 표본이 없어 개별 호실의 직접 환금성 판단에는 한계가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 70,560,000원이 아니라 현재 예상 인수 51,110,080원을 더한 121,670,080원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 유찰 효과 제한. 3회·4회 유찰돼도 실질취득은 121,289,056원·121,022,339원으로 약 1.21억대입니다. 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 대부분 상쇄됩니다.
- 임차관계 원본 확인. 차정민은 임차인과 경매 채권자 지위가 겹치고 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서·배당요구·사건기록을 대조해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권은 1회 행사 가능하므로 입찰 당일 행사 여부가 외부 낙찰 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 동일면적 시세 확인. 제공 실거래는 대상 24.6348㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 347,000,000원만 보고 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매수 후 부담 또는 배당 변동 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “1.21억대 실질취득”을 봐야 한다
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 144,000,000원이 2회 유찰되어 70,560,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 하지만 차정민은 말소기준보다 앞서 점유·전입한 대항력 임차인이고, 현재 회차에서 보증금 미배당액 51,110,080원을 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 실질취득은 121,670,080원입니다. 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총부담은 약 1.21억대에서 크게 움직이지 않습니다.
최근 12개월 실거래 평균 347,000,000원과 최신 거래 365,000,000원보다는 숫자상 낮지만, 거래 표본의 면적이 대상 24.6348㎡와 맞지 않아 이를 곧바로 시세차익으로 해석하기는 어렵습니다. 여기에 임차인과 경매채권자의 지위가 겹치는 관계 확인 필요성, 그리고 전세사기피해자 우선매수권에 따른 외부 낙찰 제한까지 있습니다. 이 물건은 “얼마나 더 유찰되느냐”보다 보증금 인수 구조와 우선매수권 행사 여부를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
