부산지방법원 2024타경106014. 부산 사상구 주례동 럭키주례아파트 7동 11층 1103호입니다. 감정평가상 공동주택으로 이용 중이고, 비교 대상 면적은 84.91㎡입니다. 현재 소유자는 이경수이며, 2007.04.12 매매를 원인으로 158,000,000원에 취득한 등기가 확인됩니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 280,700,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 363,111,111원보다 낮습니다. 최신 거래도 2026.05 320,000,000원입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “감정가보다 싸다”로 끝낼 수 없습니다. 황명숙이 2012.08.24 전입했고, 말소기준권리인 동래농업협동조합 근저당은 2019.04.30 설정됐습니다. 전입이 더 빠른 만큼 대항력 가능성이 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경106014 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 가야대로284번길 12, 7동 11층1103호 (주례동,럭키주례아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.91㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 11층 |
| 이용상태 | 공동주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이경수 · 2007.04.12 매매 · 거래가액 158,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 280,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주식회사투게더앱스 / 117,857,048원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인은 별도
말소기준권리는 2019.04.30 동래농업협동조합 근저당권 252,000,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 임의경매개시결정, 케이비국민카드 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 부동산등기 권리의 소멸 여부와 선순위 가능 임차인의 보증금 인수 문제는 별개입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황명숙 | 2012.08.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 표면가격은 내려왔지만 하락 흐름도 확인
단지 거래자료의 최근 12개월 표본은 9건, 평균은 363,111,111원입니다. 현재 최저가 280,700,000원은 이 평균의 77.3%입니다. 최신 거래는 2026.05 320,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -0.1%로 소폭 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.91㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 2 | 328,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 12 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 15 | 340,000,000원 |
| 2025.08 | 77.85㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2025.07 | 84.91㎡ | 14 | 395,000,000원 |
| 2025.06 | 77.85㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2025.06 | 84.91㎡ | 8 | 445,000,000원 |
| 2025.06 | 84.91㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 363,111,111원 |
전체 거래 12건 평균은 363,166,666원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 363,111,111원과 최신 거래 320,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가 자체는 최근 평균보다 낮지만, 황명숙의 인수 가능 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 280,700,000원만 실질취득가로 간주해 “싸다”고 결론내리면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,729,800원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,997,993원 | 5,997,993원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,972,207원 |
제시된 배당 계산에서는 채권액 257,997,993원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 17,972,207원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감될 수 있고, 황명숙의 보증금도 미상이라 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 세금·후순위 권리 체크
등기에는 국세·지방세 압류 이력이 확인됩니다. 2024.03.06 국 압류와 2024.05.27 국 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 제공된 주의사항처럼 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있다면 배당에서 우선 차감될 수 있어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
2024.09.03 케이비국민카드 가압류 5,997,993원과 2024.06.18 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후입니다. 현재 회차 배당표에서는 근저당 252,000,000원과 케이비국민카드 5,997,993원이 모두 배당되는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 동주초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산도시철도 2호선 주례역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 11층 1103호이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 럭키주례1은 855세대, 1987.04.11 준공이며 비교 대상 면적은 84.91㎡입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가 1,866,000원/㎡. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황명숙 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 보증금·점유·확정일자·배당요구 여부 확인이 최우선입니다.
- 실질취득액 재계산. 확인된 임차보증금 중 매수인이 인수할 금액이 있다면 최저가 280,700,000원에 더해 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 최근 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 363,111,111원, 최신 거래는 320,000,000원이며 최근 대비 추세는 -0.1%입니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 가운데 당해세가 있는지 확인해 배당표 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 현재 회차. 1회 유찰 후 감정가 70%인 280,700,000원이 최저매각가이며 매각기일은 2026.09.29입니다.
맺으며 — “70% 가격”보다 먼저 볼 것은 선순위 가능 임차인
이 사건은 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 401,000,000원에서 한 차례 유찰되어 280,700,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 363,111,111원의 77.3%입니다. 그러나 가격 할인과 권리 안전은 같은 말이 아닙니다.
황명숙의 전입일은 2012.08.24로 말소기준권리 2019.04.30보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계의 핵심은 “280,700,000원이 싸냐”가 아니라 “낙찰가 외에 얼마를 더 떠안을 수 있느냐”입니다. 임차보증금이 확인된 뒤에야 실질취득액을 최근 12개월 평균과 최신 거래에 대입해 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
