부산지방법원 2025타경590. 해운대구 중동 쌍용더플래티넘해운대 101동 19층 1905호 아파트입니다. 등기상 소유자는 신재경이고, 2022.04.15 소유권이전 등기와 함께 주식회사하나은행 근저당권 649,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 김옥주·권재만·마곡마이스피에프브이주식회사 가압류, 엔에이치농협캐피탈주식회사 근저당, 경매개시결정 및 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 조사된 김걸의 전입일은 2023.03.28로 말소기준권리인 2022.04.15보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 2025.06.16 접수됐습니다. 금전적 인수는 0원으로 계산되지만, 별도로 매각물건명세서에는 전세사기피해자법에 따른 우선매수권이 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경590 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1369-8 쌍용더플래티넘해운대 101동 19층1905호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 중동2로24번길 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 층 / 시세비교 면적 | 지상20층 건물 내 19층 · 84.8883㎡ |
| 소유자 | 신재경 · 2022.04.15 소유권이전 등기 · 거래가액 677,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 767,000,000원 / 767,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 592,272,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 우선매수권은 별도
말소기준권리는 2022.04.15 설정된 주식회사하나은행 근저당권 649,000,000원입니다. 임차인 김걸의 전입은 2023.03.28로 그보다 늦어 대항력이 없고, 이후 설정·접수된 후순위 근저당과 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김걸 · 점유 부분 미상 | 2023.03.28 | 미상 | 2025.06.16 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 신건 767,000,000원은 최근 평균의 109.5%
쌍용더플래티넘해운대 동일 면적대의 최근 거래를 보면 전체 12건 평균은 693,916,666원이고, 가격 판단에 우선해야 할 최근 12개월 11건 평균은 700,636,363원입니다. 최신 거래는 2026.05의 710,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +13.0%이므로 하락 추세는 아니지만, 현 최저가는 최근 평균보다 명확히 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.84㎡ | 12 | 710,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 11 | 760,000,000원 |
| 2026.03 | 84.7㎡ | 11 | 733,000,000원 |
| 2026.01 | 84.89㎡ | 3 | 660,000,000원 |
| 2025.12 | 84.87㎡ | 9 | 700,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 18 | 725,000,000원 |
| 2025.11 | 84.7㎡ | 17 | 700,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 8 | 650,000,000원 |
| 2025.10 | 84.7㎡ | 16 | 695,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 11 | 687,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 11 | 687,000,000원 |
| 2025.05 | 84.93㎡ | 18 | 620,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 700,636,363원 |
최근 거래 표본의 범위는 620,000,000원~760,000,000원이고 최신 거래는 710,000,000원입니다. 그런데 경매 최저가는 767,000,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 109.5%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 767,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,070,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 649,000,000원 | 649,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김옥주 | 122,000,000원 | 107,930,000원 |
| 3. 근저당 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 187,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 권재만 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 마곡마이스피에프브이주식회사 | 1,175,270,956원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,233,270,956원 중 예상 배당액은 756,930,000원, 미배당액은 1,476,340,956원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 767,000,000원 | 756,930,000원 | 1,476,340,956원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 613,600,000원 | 605,064,000원 | 1,628,206,956원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 490,880,000원 | 483,571,200원 | 1,749,699,756원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 2회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 592,272,087원에 대한 배당 시나리오상 충족 여부가 달라집니다. 외부 입찰자 입장에서는 가격 변화뿐 아니라 우선매수권 행사 가능성도 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트·공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 해운대역·중동역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상20층 건물의 19층 1905호이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 인접지와 평탄하게 조성된 사다리형 토지이며 공동주택과 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구 등이 포함되고, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 남동측 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 공시지가. 4,950,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 쌍용더플래티넘해운대는 152세대, 2022.02.11 준공으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 767,000,000원은 최근 12개월 평균 700,636,363원의 109.5%입니다. 신건 단계에서 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 동일 면적대 거래는 2026.05의 710,000,000원입니다. 응찰가 판단 시 최근 평균과 최신 거래를 함께 대조해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 있고 행사는 1회입니다. 외부 최고가 입찰자도 최종 취득이 제한될 수 있습니다.
- 임차인 보증금 확인. 김걸의 보증금·확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 가능 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있어 원본 확인이 필요합니다.
- 후순위 권리. 김옥주·권재만·마곡마이스피에프브이주식회사 가압류, 엔에이치농협캐피탈주식회사 근저당, 국 압류는 말소기준권리 이후로 매각 소멸 대상입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 최신 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원과 ‘좋은 가격’은 별개다
이 사건의 금전적 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 뒤에 전입한 임차인은 대항력이 없고, 후순위 등기권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 신건 최저가 767,000,000원은 최근 12개월 동일 면적대 평균 700,636,363원의 109.5%이며 최신 거래 710,000,000원보다도 높습니다.
여기에 매각물건명세서상 전세사기피해자 우선매수권이 존재해, 외부 입찰자가 최고가를 써도 최종 낙찰이 제한될 수 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘금전 인수는 0원이지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이고 외부 낙찰 제한도 있는 사건’으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
