부산지방법원 2025타경1109. 부산 사상구 학장동 학장반도보라타운 108동 6층 602호 아파트입니다. 현재 소유자는 김종삼이고, 등기상 말소기준권리는 2020.04.06. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 210,000,000원입니다. 그 뒤 2023년 문남주의 가압류 90,464,588원과 강제경매개시결정이 이어졌고, 이들은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
이 사건에서 주의할 지점은 권리 인수보다 가격과 현장 확인입니다. 확인된 임차인 신고는 없고 배당모형상 인수도 0원이지만, 감정평가 현장조사에서는 폐문으로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계 역시 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 권리표만 보고 점유관계까지 단정하기보다, 실제 점유·내부 상태를 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1109 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 학장동 573-1 학장반도보라타운 108동 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 김종삼 · 2015.04.16. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 115,923,553원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 반도보라타운 · 998세대 · 1994.08.29. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.04.06. 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후 등기된 문남주의 가압류와 현재 강제경매 관련 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도의 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션에서 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 우선해야 한다
반도보라타운 비교 거래는 12건이고 전체 평균은 296,166,666원입니다. 하지만 이 평균에는 2021~2024년의 300,000,000원대 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 더 가까운 시점의 실거래가 중요합니다. 최신 거래는 2025.11. 248,000,000원, 최근 12개월 평균도 248,000,000원이며 최근 거래 흐름은 과거 대비 -17.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 137.55㎡ | 1 | 248,000,000원 |
| 2024.11 | 137.55㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2024.11 | 137.55㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2024.08 | 137.55㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2024.08 | 137.55㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2024.04 | 131.88㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2023.07 | 137.55㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2023.02 | 131.88㎡ | 6 | 288,000,000원 |
| 2022.09 | 131.88㎡ | 21 | 335,000,000원 |
| 2022.07 | 131.88㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2021.12 | 131.88㎡ | 8 | 293,000,000원 |
| 2021.09 | 131.88㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 296,166,666원 |
신건 최저가 267,000,000원은 전체 평균 296,166,666원보다는 낮지만, 가격 판단에 우선해야 할 최근 12개월 평균·최신 거래 248,000,000원보다는 19,000,000원 높습니다. 비율로는 최근 시세의 107.7%입니다. 따라서 전체 평균 대비 90.2%라는 숫자만으로 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,538,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 문남주 | 90,464,588원 | 52,462,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 문남주 | - | 0원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 문남주 | 115,923,553원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 416,388,141원 중 예상 배당액은 262,462,000원이고, 미배당액은 153,926,141원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 267,000,000원 | 262,462,000원 | 153,926,141원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 213,600,000원 | 209,809,600원 | 206,578,541원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 170,880,000원 | 167,687,680원 | 248,700,461원 | 0원 |
현재 회차는 최근 시세보다 높지만 1회 유찰 시 매각가는 213,600,000원, 2회 유찰 시 170,880,000원으로 낮아집니다. 다만 유찰될수록 채권자 미배당액은 커집니다. 이 미배당 증가가 곧바로 매수인의 인수로 전환되는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 학장동 소재 학장반도보라타운으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 비교적 인근에 버스정류소가 소재하여 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 내 6층으로, 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 대지 16,977㎡, 완경사·부정형·중로한면이며 제2종일반주거지역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,599,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 998세대, 1994.08.29. 준공 단지입니다. 비교 실거래는 12건이 확인됩니다.
- 현장 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 내부는 폐문으로 확인되지 않아 실제 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 가격 검토. 전체 평균 296,166,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 248,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래가 과거 평균보다 17.5% 낮은 흐름이므로 현재 최저가 267,000,000원에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정 당시 폐문이었고 임대관계가 미상이므로 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가가 통상적인 상태를 상정해 이뤄진 만큼 수리·관리 상태에 따른 추가 비용 가능성을 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 153,926,141원이 존재하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유·관리 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현재 가격이 더 큰 변수
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.04.06. 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매 관련 권리는 매각으로 소멸하며 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현재 신건 최저가 267,000,000원은 최신 실거래 및 최근 12개월 평균 248,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -17.5%입니다. 전체 평균 296,166,666원만 보면 싸게 보일 수 있으나, 최근 시세를 기준으로 보면 현재 회차는 최근 시세 이상 가격입니다. 권리 부담은 낮지만 가격과 점유·내부상태 확인이 핵심인 사건입니다.
