부산지방법원 2025타경714. 해운대구 중동 ‘해운대힐스테이트위브’ 티-103동 5층 503호 아파트입니다. 등기상 소유자는 김경환이고, 말소기준권리는 2018.06.05 설정된 주식회사국민은행 근저당권 39,000,000원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 김현주입니다.
김현주는 2016.02.26 전입했고 2025.09.10 배당요구를 했습니다. 대항력은 있는 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 배당으로 얼마가 회수되고 얼마가 낙찰자에게 남는지를 계산할 수 없습니다. 최저가 816,000,000원만을 실질취득가로 보면 안 됩니다. 실제 취득 부담은 낙찰가에 미배당 임차보증금이 더해질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경714 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1818 해운대힐스테이트위브 티-103동 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 비교 기준 면적 | 105.8829㎡ |
| 건물 | 45층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 김경환 |
| 감정가 / 최저가 | 816,000,000원 / 816,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 30,085,169원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입
말소기준은 2018.06.05 국민은행 근저당권입니다. 그런데 김현주의 전입일은 2016.02.26입니다. 말소기준보다 앞선 전입이므로 대항력이 있고, 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 가능 금액을 확정할 수 없습니다. 2025.09.10 배당요구는 했지만 확정일자와 보증금이 미상이어서 우선변제 범위 역시 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현주 | 미상 | 2016.02.26 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 가능성 |
② 시세 비교 — 인수액을 빼고도 신건 가격이 높다
해운대힐스테이트위브의 비교 실거래 표본은 최근 12건이며 최근 12개월 평균은 627,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.09 550,000,000원, 표본 최저는 454,000,000원, 최고는 860,000,000원입니다. 현재 최저매각가 816,000,000원은 최근 12개월 평균의 130.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 114.75㎡ | 1 | 550,000,000원 |
| 2026.09 | 98.55㎡ | 3 | 536,000,000원 |
| 2026.08 | 105.88㎡ | 2 | 630,000,000원 |
| 2026.08 | 114.75㎡ | 1 | 454,000,000원 |
| 2026.08 | 105.88㎡ | 30 | 860,000,000원 |
| 2026.08 | 102.32㎡ | 13 | 695,000,000원 |
| 2026.07 | 98.19㎡ | 27 | 825,000,000원 |
| 2026.07 | 98.55㎡ | 3 | 475,000,000원 |
| 2026.06 | 98.19㎡ | 5 | 710,000,000원 |
| 2026.06 | 114.75㎡ | 1 | 505,000,000원 |
| 2026.06 | 109.28㎡ | 3 | 775,000,000원 |
| 2026.05 | 98.55㎡ | 4 | 510,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 105.8829㎡ | 12건 | 627,083,333원 |
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 20.0%입니다. 현재 회차는 신건이고, 유찰 시 제시된 매각가 시나리오는 652,800,000원, 그 다음은 522,240,000원입니다. 다만 어느 회차라도 임차보증금 인수액이 확정되지 않으면 실질취득가는 별도로 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 816,000,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,560,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 766,440,000원 |
위 배당표는 집행비용과 국민은행 근저당권을 반영한 금액입니다. 임차인 김현주의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차 관련 배당 및 미배당 인수액은 확정되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 최종 배당 단계에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동백초등학교 남서측 인근으로 대규모 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 근린생활시설 및 공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 장산역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 해운대힐스테이트위브는 2,369세대이며 준공일은 2015.02.02입니다.
- 건물. 철근콘크리트지붕 45층 건물 내 5층이며 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문·중앙난방·도시가스 공급설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 공시지가는 2,855,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김현주의 임대차계약서, 보증금 원액, 확정일자, 실제 점유 범위와 배당요구 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가만 보지 말고 미배당 임차보증금이 있으면 이를 더해 실제 취득 부담을 계산해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 김현주는 2025.09.01 강제경매개시결정의 채권자로도 나타나므로 임차관계와 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 816,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 130.1%입니다. 현재 회차에서 가격 메리트가 있다는 전제로 접근해서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 652,800,000원, 2회 유찰 시 522,240,000원이지만 각 회차에서도 임차보증금 인수액을 별도로 합산해야 합니다.
- 배당표 재검증. 임차보증금과 확정일자에 따라 실제 배당과 소유자 잔여액이 달라질 수 있으므로 매각기일 전 최신 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격도 높고, 실질취득가도 아직 열려 있다
이 사건은 단순히 “근저당권 이후 권리는 소멸한다”는 이유만으로 안전형으로 볼 수 없습니다. 김현주의 전입은 말소기준권리보다 빠르고 대항력이 있으며, 보증금은 미상입니다. 따라서 매수인 인수액과 실질취득가는 아직 확정되지 않았습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 816,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 627,083,333원의 130.1%이고, 최신 거래는 550,000,000원입니다. 즉 임차인 인수액을 전혀 더하지 않은 상태에서도 최근 거래 기준으로 낮은 가격이 아닙니다. 이 물건의 핵심은 김현주의 보증금과 우선변제 범위를 확인한 뒤, 그 미배당액까지 포함한 실질취득가를 다시 계산하는 것입니다.
