부산지방법원 2025타경735. 해운대비치오피스텔 12층 1201호로, 감정평가상 현재 사무실로 이용 중입니다. 현재 소유자는 황은경이고, 2021.01.22 소유권을 취득한 같은 날 금정농업협동조합이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다.
이후 2021.11.10 현대엔지니어링주식회사 전세권 300,000,000원, 2022.04.20 황월숙 근저당권 200,000,000원, 2022.12.15 함영진 근저당권 2,112,000,000원, 박헌수·하정애 가압류 등이 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준보다 늦습니다. 제공된 권리판정에서는 이 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경735 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 541-5 12층1201호 · 해운대비치오피스텔 |
| 등기상 부동산 | 부산광역시 해운대구 우동 541-5, 541-6 · 해운대비치오피스텔 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 집합건물 · 감정평가 기준 사무실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 12층1201호 |
| 소유자 | 황은경 · 2021.01.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 468,000,000원 / 468,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금정농업협동조합 / 305,476,903원 |
| 말소기준 | 2021.01.22 을구 6번 근저당권 · 금정농업협동조합 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각형태 | 일괄매각 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2021.01.22 설정된 금정농업협동조합 근저당권입니다. 이후 전세권과 후순위 근저당권, 가압류·압류, 경매개시결정은 제공된 권리판정에서 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.11.06에는 이 6번 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전되었지만, 말소기준이 되는 설정 시점은 2021.01.22입니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 “미상”으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 사용관계는 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 및 현장 확인으로 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 가격·회차 구조 — 감정가를 시세로 보지 않는다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 468,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 실거래 비교 근거가 없어, 이 468,000,000원을 곧바로 “시세보다 싸다”거나 “비싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 권리 인수 기준 실질취득액은 468,000,000원이지만, 가격 메리트는 별도의 시장가격 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 468,000,000원 | 460,920,000원 | 3,159,080,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 374,400,000원 | 368,358,400원 | 3,251,641,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 299,520,000원 | 294,526,720원 | 3,325,473,280원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 468,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,080,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 금정농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 을구 12번 전세권 · 현대엔지니어링주식회사 | 300,000,000원 | 100,920,000원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 황월숙 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 14번 근저당 · 함영진 | 2,112,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 24번 가압류 · 박헌수 | 380,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 28번 가압류 · 하정애 | 268,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,620,000,000원 중 채권자 예상배당은 460,920,000원, 미배당은 3,159,080,000원입니다. 배당표의 근저당액은 채권최고액 기준 시나리오이며 실제 채권액·배당요구 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 대지권·토지 확인 — 이 물건의 핵심 실무 포인트
또 하나의 확인점은 필지 표기입니다. 감정평가서에는 본건이 공부상 우동 541-5, 541-6 두 필지에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 제시목록 표기와 관련해 1필지 표기 차이가 언급되어 있습니다. 본건은 일괄매각이므로 응찰 전 등기부·매각목록·토지표시와 해당 지분의 대응관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지. 전체 토지면적 504.6㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·온천지구·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 6,880,000원/㎡.
- 도로. 남서측 약 8m, 남동측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 위반건축물. 감정 관련 자료상 위반사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산기계공업고등학교 남동측 인근으로, 주변은 해수욕장·숙박시설·음식점·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산도시철도 2호선 해운대역과 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 기준시점 현재 1201호는 사무실로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 천정매입형 냉난방, 소화전, 기계식주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 두 필지는 주상용 해운대비치오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지지분 원본 대조. 대지권 등기 미등재 상태이므로 매각목록, 등기부, 감정평가서에서 실제 매각되는 토지지분을 반드시 확인하세요.
- 541-5·541-6 표기 확인. 공부와 제시목록 사이 필지 표기 차이가 언급되어 있으므로 목적물 표시를 원본 서류에서 대조하세요.
- 전세권 소멸 확인. 현대엔지니어링 전세권 300,000,000원은 일부 미배당되지만 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서 원문에서 인수 문구가 없는지 최종 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 사용주체와 명도 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 실거래 비교 근거 없이 감정가 468,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 동일 용도·면적의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 배당액 성격. 제공 배당표는 근저당 채권최고액 등을 기준으로 계산된 시나리오이므로 실제 확정채권액과 배당요구에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 인수보다 대지권 확인”
이 사건의 등기순위 자체는 기준이 분명합니다. 2021.01.22 금정농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 전세권·근저당·가압류·압류는 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 현재가 468,000,000원뿐 아니라 1회 유찰 374,400,000원, 2회 유찰 299,520,000원 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그 대신 실무상 무게중심은 다른 곳에 있습니다. 대지권 등기 미등재, 우동 541-5·541-6 두 필지와 제시목록 표기의 차이, 그리고 임대관계 미상입니다. 감정평가는 해당 대지지분을 포함해 일괄평가했고 매각 역시 일괄매각으로 제시되어 있으므로, 응찰 전에는 “무엇이 실제로 함께 매각되는지”를 원본 매각목록에서 확정하는 것이 중요합니다. 가격 역시 비교 실거래 근거 없이 감정가만으로 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
