부산지방법원 2025타경743. 부산 기장군 일광읍 화전리 273-1의 토지와 건물로, 감정평가상 기호(가)는 공부상 주택, 기호(라)는 근린생활시설, 기호(마)는 부속사로 조사됐습니다. 토지는 707.0㎡의 대지이며 토지이용상황은 주상용, 평지의 사다리형 토지입니다. 소유자는 조영주입니다.
권리관계의 기준점은 2020.08.12 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 328,900,000원이고, 같은 날 설정된 341,000,000원 근저당과 이후 55,000,000원·33,000,000원 근저당, 부산신용보증재단·왕궁농업협동조합· 소상공인자영업자새출발기금 주식회사의 가압류, 기장군과 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경743 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 화전리 273-1 · 부산광역시 기장군 일광읍 화전1길 11 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공부상 주택·근린생활시설·부속사 |
| 토지 | 707.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 조영주 |
| 감정가 / 최저가 | 1,076,593,810원 / 1,076,593,810원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사부산은행 / 298,838,405원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 조영주에게 있고, 과거 설정됐던 기장농업협동조합· 동부산농업협동조합·사상농업협동조합·중부산농업협동조합 및 주식회사부산은행의 선행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2020.08.12 주식회사부산은행의 을구 10번 근저당입니다.
② 현황 차이 — 멸실 건물과 인접 필지 제시외 건물
이 사건은 등기 권리보다 현황과 공부의 일치 여부가 더 중요한 유형입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다. 목록 2 건물 중 목조 시멘트기와지붕 단층주택 20.23㎡와 목록 3 건물 중 조적조 슬래브지붕 주택 69.69㎡는 공부상 등재돼 있으나 현황은 멸실 상태입니다.
반대로 매각에 포함되는 제시외 건물인 창고 등 경량철골 25.7㎡는 인접 필지에 일부 소재하고 있습니다. 따라서 단순히 등기 면적만 보고 물건의 실제 사용범위와 경계를 판단하기보다, 현황 위치와 토지 경계를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 수치 없이 ‘싸다’고 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,076,593,810원으로 신건입니다. 그러나 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하거나 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
대신 회차가 내려갈 경우의 배당 구조는 확인할 수 있습니다. 현재 회차에서는 채권액 865,479,591원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 197,948,281원으로 계산됩니다. 1회 유찰 시에는 채권 미배당 15,217,293원, 2회 유찰 시에는 185,749,753원이 발생하지만 두 경우 모두 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,076,593,810원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,165,938원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사부산은행 | 328,900,000원 | 328,900,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 주식회사부산은행 | 341,000,000원 | 341,000,000원 |
| 을구 12번 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 을구 13번 근저당 · 주식회사부산은행 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 부산신용보증재단 | 60,671,018원 | 60,671,018원 |
| 갑구 7번 가압류 · 왕궁농업협동조합 | 6,954,478원 | 6,954,478원 |
| 갑구 11번 가압류 · 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 | 39,954,095원 | 39,954,095원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 197,948,281원 |
배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 갑구의 기장군 압류와 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리이나 배당액은 별도 표시되지 않았으므로 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산예빛학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물 이용. 기호(가)는 공부상 주택, 기호(라)는 공부상 근린생활시설, 기호(마)는 공부상 부속사입니다.
- 건물 현황. 기호(나,다)는 멸실 상태입니다. 기호(가)는 목조 기와지붕 지상1층, 기호(라)와 기호(마)는 조적조 슬래브지붕 지상1층입니다.
- 설비. 난방설비, 위생 및 급·배수 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 707.0㎡의 대지로 주상용이며, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 1,054,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 초등학교에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입·사업자등록 여부를 확인해 대항력 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 멸실 건물 대조. 공부상 존재하는 20.23㎡ 주택과 69.69㎡ 주택이 현황 멸실 상태이므로 등기·건축물 현황과 실제 상태를 맞춰 봐야 합니다.
- 제시외 건물 경계. 매각 포함 경량철골 창고 등 25.7㎡가 인접 필지에 일부 소재하므로 토지 경계와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 압류 채권 확인. 기장군과 국민건강보험공단 압류의 실제 배당액은 별도 확인이 필요하며 소유자 잔여액 계산과 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 수치가 없는 상태에서는 감정가나 유찰률만으로 시세 대비 저가 여부를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현황 확인’이 승부처
이 사건의 등기 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.08.12 주식회사부산은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이고, 공부상 건물 일부가 멸실됐으며, 매각 포함 제시외 건물 일부가 인접 필지에 걸쳐 있다는 점은 별도의 현장 검증이 필요합니다.
또한 신건 최저가는 1,076,593,810원이지만 실거래 평균·최신 거래·추세가 확인되지 않아 시세 대비 가격 메리트는 판단을 유보해야 합니다. 따라서 이 물건은 등기 소멸 여부보다 점유·현황·경계와 실제 가격을 얼마나 정확히 검증하느냐가 핵심입니다.
