부산지방법원 2025타경760. 감정 이용상태는 아파트이고, 등기 대상은 토지와 건물로 구성된 해운대구 중동 대림비치아파트 1층 111호입니다. 현 소유자는 정성일로, 2024년 3월 7일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2024년 5월 20일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 말소기준권리는 2023년 1월 10일 하나은행 근저당권입니다. 이후 2024년 6월 10일 하나은행 근저당권이 추가됐고, 2025년 9월 18일 임의경매개시결정, 2025년 12월 5일 재건축조합의 매도청구권 관련 가처분이 등기됐습니다.
등기 순위만 보면 말소기준권리 이후의 근저당권·경매개시결정·가처분은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 이미 사업시행계획인가(관리처분계획 포함)가 이뤄졌고, 조합원 이주 및 건축물 철거절차가 진행 중이며, 이 사건 소유자는 분양권을 보유하지 않은 현금청산대상자라고 기재되어 있습니다. 더 나아가 해당 부동산에 대한 매도청구소송 결과에 따라 매수인의 권리관계가 영향을 받을 수 있음이 명시되어 있어, 통상적인 아파트 경매보다 재건축 관련 확인 비중이 훨씬 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경760 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1396-1 대림비치아파트 제111호 · 해운대해변로 295 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 + 토지 · 감정 이용상태 아파트 · 지상 10층 건물 내 1층 111호 |
| 소유자 | 정성일 · 2024.05.20 소유권이전 · 2024.03.07 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 487,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 275,732,846원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 대림비치 · 98세대 · 1977.08.18 준공 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 온천지구(해운대온천) · 소규모주택정비사업 사업시행구역 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 재건축 관계는 별도 확인
말소기준은 2023.01.10 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 최초 채권최고액 360,000,000원으로 설정됐고, 2024.06.10 변경등기에는 채권최고액 178,800,000원이 기재되어 있습니다. 같은 날 하나은행 앞으로 별도의 근저당권 360,000,000원이 추가 설정됐습니다. 배당 시뮬레이션은 제공된 산정 기준에 따라 첫 근저당 360,000,000원, 두 번째 근저당 360,000,000원을 채권액으로 계산하고 있습니다.
② 점유자 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신창수 | 미상 | 2024.07.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 조사된 점유자는 신창수 1명입니다. 전입일은 2024.07.17로 말소기준권리 2023.01.10보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계와 구체적인 점유·명도 상태는 매각물건명세서와 현장 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’이 중요하다
대림비치 거래자료는 총 8건입니다. 전체 평균은 561,875,000원이지만, 과거 600,000,000원대 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 493,333,333원, 최신 거래는 2026년 2월 550,000,000원입니다. 최저가 487,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.7%로, 할인폭은 약 1.3%에 그칩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 60.1㎡ | 1 | 550,000,000원 |
| 2025.11 | 64.63㎡ | 2 | 530,000,000원 |
| 2025.08 | 45.95㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2023.07 | 58.31㎡ | 1 | 595,000,000원 |
| 2023.06 | 60.1㎡ | 8 | 580,000,000원 |
| 2023.06 | 60.1㎡ | 8 | 580,000,000원 |
| 2022.12 | 60.1㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2021.06 | 60.1㎡ | 8 | 660,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 493,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 487,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,270,000원 |
| 1. 을구 21번 근저당 · 하나은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 을구 22번 근저당 · 하나은행 | 360,000,000원 | 119,730,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 720,000,000원 중 479,730,000원이 배당되고 미배당액은 240,270,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 487,000,000원 | 479,730,000원 | 240,270,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 389,600,000원 | 383,345,600원 | 336,654,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 311,680,000원 | 306,516,480원 | 413,483,520원 | 0원 |
낙찰가가 내려가더라도 제공된 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 따라 인수되는 유형이 아니라, 입찰가격과 재건축·매도청구소송에 따른 권리관계가 판단의 중심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대구청 남서측 인근으로 숙박시설, 상업시설, 공동주택 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 해운대역과 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 10층 건물 내 1층 111호이며 위생·급배수·전기·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 1,840.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중이고 남동측으로 약 25m 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구·가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당하며 소규모주택정비사업의 사업시행구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 5,891,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재건축 조합에 직접 확인. 사업시행계획인가 내용, 현금청산 기준, 매도청구소송 진행 상태와 낙찰자에게 미치는 효과를 확인해야 합니다.
- 분양권 전제 금지. 현재 소유자는 분양권을 보유하지 않은 현금청산대상자로 기재돼 있습니다. 낙찰만으로 조합원 지위나 분양권이 생긴다고 전제하면 안 됩니다.
- 토지지분 재확인. 등기사항전부증명서상 공유지분의 합이 1을 초과하는 것으로 조사돼 경매 진행·응찰 과정에서 재확인이 요구됩니다.
- 등기 형태 재확인. 등기사항전부증명서상 집합건물이 아닌 토지 및 건물로 등재돼 있으나, 건축물대장은 집합건축물대장이고 감정은 집합건물 기준으로 이뤄졌습니다.
- 점유자 확인. 신창수의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이고 점유부분도 미상이므로 명세서와 현장조사를 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 561,875,000원보다 최근 12개월 평균 493,333,333원과 최신 거래 550,000,000원을 우선하되, 최근 추세 -18.2%를 반영해야 합니다.
- 가격 여유가 크지 않음. 현재 최저가 487,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.7%로, 재건축 권리관계와 하락 추세를 감수할 만큼 큰 가격 차이가 확인되지는 않습니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 사건이 아니다
이 사건은 임차인 보증금 승계 구조만 보면 단순합니다. 전입이 말소기준권리보다 뒤인 점유자 1명이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 핵심 위험은 다른 곳에 있습니다. 대림비치는 소규모재건축 사업시행계획인가 후 이주·철거 절차가 진행 중이고, 현재 소유자는 분양권 없는 현금청산대상자이며 조합의 매도청구소송도 진행 중입니다.
가격도 신건 최저가 487,000,000원이 최근 12개월 평균 493,333,333원의 98.7%로 사실상 최근 평균에 가깝습니다. 최신 거래 550,000,000원보다 낮지만, 최근 거래 추세가 -18.2%이고 거래자료의 면적 매칭도 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균 대비 86.7%라는 숫자만으로 가격 메리트를 크게 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 후순위 등기의 소멸 여부보다 재건축·현금청산·매도청구소송의 법적 효과를 낙찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
