📉 3회 유찰 🏷️ 최저가 기준 최근시세 46.5% 🔑 인수 200,000,000원 🏢 92층 · 통칭 102평형

부산지방법원 2025타경4970. 해운대 해수욕장 동측에 인접한 엘시티 랜드마크타워동 92층 9203호입니다. 감정평가상 숙박시설, 구체적으로 생활숙박시설(방3·거실1·욕실3)로 이용 중이며 통칭 102평형, 서향입니다. 현재 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 2022.03.17 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 4,400,000,000원입니다.

가격만 보면 감정가 4,150,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 1,423,450,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 물건에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 법인 임차인이 있습니다. 보증금 200,000,000원, 월세 5,000,000원이고 우선변제권은 없어 예상배당에서는 0원, 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 가격 판단의 출발점은 최저가 1,423,450,000원이 아니라 실질취득 1,623,450,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인 2억이 핵심

현재 권리분석상 말소기준은 2024.09.19 주택도시보증공사 가압류 2,000,000,000원입니다. 그런데 임차인 주식회사 씨와이산업개발의 전입일은 2023.11.21로 그보다 앞섭니다. 현황조사상 대항력이 인정되고, 우선변제권은 없어 보증금 200,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다

엘시티의 최근 거래 표본 12건 평균은 3,062,083,333원이고, 최신 거래는 2026.09 4,050,000,000원입니다. 제공된 최저가 대비 최근 12개월 평균 비율은 46.5%지만, 이 수치만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 매수인 인수 200,000,000원을 더한 실질취득 1,623,450,000원으로 비교해야 하며, 이 금액도 최근 12개월 평균과 최근 거래가격보다 낮습니다.

최근 거래 범위는 2,470,000,000원~4,050,000,000원입니다. 본건은 92층이고 거래 표본은 13층부터 75층까지여서, 층 차이를 임의로 가격에 반영하지 않았습니다. 현재 실질취득 1,623,450,000원은 최근 거래 표본의 최저가격 2,470,000,000원보다도 낮지만, 생활숙박시설의 개별 상태와 임차관계를 함께 확인해야 숫자상의 차이가 실제 가격 메리트로 이어지는지 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,423,450,000원 가정)

현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 6,000,000,000원, 예상배당은 1,406,815,500원, 미배당은 4,593,184,500원입니다. 임차인 보증금 200,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대 해수욕장 동측에 인접하며, 주변은 숙박시설·음식점·유흥주점 등 근린생활시설·호텔·횟집 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철이 있으며, 도보 약 10분 정도 소요됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 101층 건물 중 92층이며 사용승인일은 2019.11.29입니다. 공동 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 숙박시설, 구체적으로 생활숙박시설로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 토지. 일반상업지역·경관지구·방화지구·지구단위계획구역·온천지구이며 공시지가는 14,060,000원/㎡입니다.
• 거래표본. 엘시티 882세대, 최근 거래 표본 12건 평균 3,062,083,333원이며 거래 범위는 2,470,000,000원~4,050,000,000원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 계산. 현재 최저가 1,423,450,000원에 대항력 임차인 보증금 200,000,000원을 더한 1,623,450,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
• 임차인 인수 확인. 주식회사 씨와이산업개발은 2023.11.21 전입, 보증금 200,000,000원·월세 5,000,000원이며 예상배당 0원, 매수인 인수 200,000,000원으로 산정돼 있습니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있으므로 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
• 생활숙박시설 확인. 본건은 아파트가 아니라 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 용도와 현황을 아파트와 동일하게 전제하지 말아야 합니다.
• 92층 개별성 확인. 최근 거래 표본은 13층~75층이고 본건은 92층이므로, 층·향·내부상태 차이를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “46.5%”보다 중요한 숫자는 1,623,450,000원

감정가 4,150,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 1,423,450,000원까지 내려온 것은 분명 큰 폭의 가격 하락입니다. 최근 12개월 실거래 평균과 비교한 최저가 비율도 46.5%입니다. 하지만 이 물건은 최저가만 납부하면 끝나는 구조가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 보증금 200,000,000원을 매수인이 인수하므로, 현재 회차의 기준가격은 실질취득 1,623,450,000원입니다.

그 실질취득 기준으로도 최근 12개월 평균 3,062,083,333원과 최신 거래 4,050,000,000원보다 낮다는 점은 가격 측면의 여유를 보여줍니다. 반면 대항력 임차인 인수, 국세·지방세 압류 3건, 숙박시설(생활숙박시설) 이용이라는 요소가 동시에 존재합니다. 따라서 이 사건은 가격 숫자는 낮아졌지만 권리는 단순하지 않은 물건으로 보는 것이 맞습니다.