부산지방법원 2025타경3938. 명지동 퍼스트삼융 2층 205호 외 1개호가 대상인 근린시설 사건입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 목록 1·2는 경계벽 일부가 제거된 상태로 일괄 사용 중이고 감정평가에서는 공실로 추정하고 있습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 963,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기권리 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2018.02.05 설정된 국민은행 근저당권 216,000,000원이 말소기준이고, 2023년 추가 근저당 2건과 2025년 가압류·경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 다만 이 사건의 실무상 확인 포인트는 등기보다 점유·임대관계와 가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3938 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3603-5 퍼스트삼융 2층 205호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 강서구 명지국제2로28번길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 목록 1·2 경계벽 일부 제거 후 일괄사용 · 공실 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하2층 지상7층 건물 내 2층 205호 외 1개호 |
| 소유자 | 전복여 |
| 감정가 / 최저가 | 963,000,000원 / 963,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 483,973,139원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸형
말소기준은 2018.02.05 을구 1번 국민은행 근저당권 216,000,000원입니다. 이후 2023.07.28 근저당권 48,000,000원, 2023.12.18 근저당권 36,000,000원, 2025.11.03 가압류 12,301,466원과 2025.11.12 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 후순위 근저당 2건에는 퍼스트삼융 2층 204호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
② 점유·임대관계 — 임차인 등재는 없지만 ‘미상’ 확인이 핵심
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있고, 목록 1·2는 경계벽 일부 제거 상태로 일괄 사용 중이며 현재는 공실로 추정됩니다. 따라서 현장 점유자가 확인되지 않은 상태에서 “대항력 있는 임차인이 전혀 없다”고 확정적으로 결론 내리기보다는, 실제 점유·임대관계를 입찰 전 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 — 신건 963,000,000원, 시세 할인 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 963,000,000원입니다. 비교 가능한 동일·유사 물건의 실거래 근거가 확인되지 않아, 감정가 대비 싸다거나 시세보다 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 되는 유형입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 963,000,000원 | 312,301,466원 | 0원 | 638,668,534원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 770,400,000원 | 312,301,466원 | 0원 | 447,994,534원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 616,320,000원 | 312,301,466원 | 0원 | 295,455,334원 |
세 시나리오 모두 등기상 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 채권 배당액은 312,301,466원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 유찰이 발생해도 현재 시뮬레이션상 인수금이 증가하는 구조는 아닙니다. 다만 이 계산만으로 가격 자체의 적정성을 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 963,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,030,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사국민은행 | 12,301,466원 | 12,301,466원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 638,668,534원 |
위 배당은 집행비용 12,030,000원, 등기상 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 반영한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 483,973,139원이며, 시나리오상 신청채권자 청구는 전액 만족되지 않는 것으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 명원초등학교 서측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 건물 동측·북측으로 노폭 약 18m 내외 포장도로, 남측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·부산진해경제자유구역이며, 역사문화환경보존지역에 저촉되고 명지신도시 일원 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 토지면적 2,382.8㎡, 공시지가 3,779,000원/㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용, 평지·정방형·중로각지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린시설이며 현재는 일반음식점 용도의 일괄사용 구조입니다. 시세 비교값 없이 감정가만으로 환금성과 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가상 공실로 추정되지만 임대관계는 미상입니다. 실제 사용·점유 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 목록 1·2 일괄사용 상태. 경계벽 일부가 제거된 상태이므로 실제 공간 구획과 현재 사용 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 2023.07.28 및 2023.12.18 국민은행 근저당에는 2층 204호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가와 같은 963,000,000원인 신건입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당의 범위. 배당표의 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 현재 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유와 가격
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 모두 소멸하고, 현재 배당 가정상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 등기권리 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 물건은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 목록 1·2가 경계벽 일부 제거 상태로 일괄 사용되며 임대관계는 미상입니다. 여기에 현재 최저가 963,000,000원이 감정가와 동일한 신건인데 실거래 비교 근거까지 없어, “권리상 인수 0원 = 가격상 유리”라고 연결할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰 전 실제 점유·임대관계를 확인하고, 근린시설의 시장가격과 환금성을 별도로 검증하는 것입니다.
