💰 인수 25,000,000원 👥 대항력 2명 ❓ 대항력 미상 4곳 🏦 말소기준 2021.03.05
부산지방법원 2025타경3969. 부산광역시 강서구 대저1동 2335-7의 근린생활시설·창고 및 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 일련번호(2)는 근린생활시설, 일련번호(3)은 창고로 이용 중이며, 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 소유자는 김명수이고, 현재 권리분석의 기준점은 2021.03.05 설정된 주식회사부산은행의 근저당권 3,050,300,000원입니다.
말소기준 이후 설정된 부산은행의 후순위 근저당권들과 동래농업협동조합 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기권리와 별개로 임차관계가 중요합니다. 최상구와 이성관은 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 임차인으로 정리되어 있으며, 배당자료상 우선변제권 없이 각각 15,000,000원과 10,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3969 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저1동 2335-7 · 부산광역시 강서구 대저로 298 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 · 창고 |
| 소유자 | 김명수 |
| 감정가 / 최저가 | 5,696,533,800원 / 5,696,533,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,158,791,858원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 | 561.0㎡ · 대 · 주상용 · 준주거지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 인수가 남는다
현재 살아 있는 담보권의 기준은 2021.03.05 부산은행 근저당권입니다. 그 뒤 2021.03.29, 2022.02.09, 2023.02.09, 2024.01.12, 2025.02.28 설정된 부산은행 근저당권과 2026.01.28 동래농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준보다 앞서 전입한 최상구와 이성관의 임차보증금은 별개로 남습니다.
② 임차관계 — 실제 임차·점유 7곳, 그중 4곳은 대항력 미상
| 성명·상호 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최상구 | - | 2019.03.04 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 有 배당요구 2025.12.02 |
| 이성관 | 에이동 1층 | 2017.04.17 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 |
| 문성술 | 에이동 | 2023.04.04 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 |
| 송명종 | 1층 일부, 천지공인중개사 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 진흥통신 | 1층 일부 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 대한전기 | 2층 일부 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| (주)지천종합건설 | 2층 일부 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
문성술은 2023.04.04 전입으로 말소기준 2021.03.05보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 송명종·진흥통신·대한전기·(주)지천종합건설은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 4곳을 대항력 없는 점유자로 단정할 수 없습니다.
③ 실질취득 — 최저가가 아니라 인수액을 더해 본다
현재 회차의 최저매각가는 5,696,533,000원입니다. 여기에 확인된 인수보증금 25,000,000원을 더하면 현재 확인 가능한 실질취득액은 5,721,533,000원입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트를 시세 대비로 단정하지 않습니다.
| 신건 매각가 | 5,696,533,000원 |
|---|---|
| 확인된 매수인 인수 | 25,000,000원 |
| 확인 가능한 실질취득 | 5,721,533,000원 |
| 1회 유찰 시 매각가 | 4,557,226,400원 |
| 1회 유찰 시 확인 인수 포함 | 4,582,226,400원 |
| 2회 유찰 시 매각가 | 3,645,781,120원 |
| 2회 유찰 시 확인 인수 포함 | 3,670,781,120원 |
④ 예상배당표 (매각가 5,696,533,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 59,365,330원 |
| 인수 · 최상구 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이성관 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 13 · 부산은행 근저당 | 3,050,300,000원 | 3,050,300,000원 |
| 을구 14 · 부산은행 근저당 | 572,000,000원 | 572,000,000원 |
| 을구 15 · 부산은행 근저당 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 을구 16 · 부산은행 근저당 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 을구 17 · 부산은행 근저당 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 을구 18 · 부산은행 근저당 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 갑구 7 · 동래농업협동조합 가압류 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 784,867,670원 |
현재 회차에서는 배당계산상 채권 4,852,300,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 784,867,670원이 계산됩니다. 최상구·이성관 보증금 25,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도3호선 강서구청역 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도3호선 강서구청역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 일련번호(2)는 벽돌조 슬래브지붕 2층 근린생활시설, 일련번호(3)은 철근콘크리트조 및 블록조 슬래브지붕 단층 창고입니다.
- 토지. 561.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가 3,393,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·기반시설부담구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역이며 중로2류와 접합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되며, 목록4는 지적도상 맹지이나 목록1 토지를 통해 접근 가능합니다.
- 현황 차이. 목록4 토지는 공부상 답이나 현황은 주차장 및 일련번호(1) 부속토지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최상구·이성관 인수 확인. 현재 계산상 두 임차인의 보증금 합계 25,000,000원이 매수인 인수입니다.
- 미상 점유 4곳 확인. 송명종·진흥통신·대한전기·(주)지천종합건설의 전입·사업자등록·보증금과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 문성술. 전입일 2023.04.04로 말소기준 이후이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 실질취득 기준. 신건 최저가 5,696,533,000원만 보지 말고 확인 인수액을 포함한 5,721,533,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 토지 접근·현황 확인. 목록4는 지적도상 맹지이나 목록1을 통해 접근하며 공부상 답과 현황 이용이 다릅니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 현장 경계와 매각대상 포함범위를 원본 서류와 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 임차관계가 더 중요한 사건
이 사건은 말소기준권리 자체는 분명합니다. 2021.03.05 부산은행 근저당권 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 문제는 점유자입니다. 최상구와 이성관은 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 임차인으로 확인되고 보증금 합계 25,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 여기에 송명종·진흥통신·대한전기· (주)지천종합건설은 전입일과 보증금이 미상입니다.
따라서 현재 확인 가능한 실질취득액은 5,721,533,000원이지만, 미상 점유 4곳의 권리 확인 전에는 이 금액을 최종 부담액으로 단정해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 신건 가격 자체보다 대항력·보증금이 미상인 점유자 4곳의 실체 확인입니다.
