부산지방법원 2025타경4085. 부산 강서구 대저1동 2391-9 소재 토지·건물 사건입니다. 감정평가 이용상태상 기호3의 1층은 주택으로 이용 중이고, 대상 토지 301㎡는 지목 ‘대’, 토지이용상황은 주상용입니다. 현재 소유자는 최은실이며 2024.06.18 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 1,210,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 사건의 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 2025.11.19 부산은행의 임의경매개시결정과 2025.12.19 부산신용보증재단의 71,190,000원 가압류가 있습니다. 이 두 권리는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 등기 순위만 보고 ‘깨끗하다’고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에 매각에서 제외되는 제시외 건물 1-1을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있음이 명시돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4085 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저1동 2391-9 · 부산광역시 강서구 대저로273번길 46 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호3 1층 주택 이용 · 토지 301㎡ |
| 소유자 | 최은실 · 2024.06.18 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,516,709,100원 / 1,516,709,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,123,240,973원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 별도 위험을 분리해 봐야 한다
현재 유효한 말소기준권리는 2024.06.18 설정된 부산은행 근저당입니다. 그 이후의 부산은행 임의경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 1994년·2000년·2009년·2023년·2024년의 근저당과 과거 경매개시 등은 이미 말소된 이력입니다.
② 점유·임차관계 — 1건은 대항력 없음, 1건은 판정 미상
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하만조 | 2024.12.24 | 미상 | 2026.02.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 대하종합건설 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
하만조의 전입신고일은 2024.12.24로 말소기준권리인 2024.06.18보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 또한 하만조는 과거 등기부상 소유자·채무자와 동일한 이름으로, 데이터상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다.
대하종합건설은 현황조사에서 확인되지만 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있다고 단정할 수 없고, 반대로 없다고 단정할 수도 없습니다. 이 점유관계는 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서 및 점유 근거를 추가 확인해야 합니다. 실제 임차인 또는 점유관계는 2건이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 가격 — 실거래 비교자료 없이 신건 감정가
현재 감정가는 1,516,709,100원, 최저매각가는 1,516,709,000원으로 사실상 감정가 100%의 신건입니다. 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 이 최저가가 현재 시장가보다 낮은지 높은지는 비교할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,516,709,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,567,090원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,210,000,000원 | 1,210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 71,190,000원 | 71,190,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 217,951,910원 |
현재 최저가 가정에서는 채권 합계 1,281,190,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 217,951,910원입니다. 매수인 인수액은 배당모형상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,516,709,000원 | 1,281,190,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,213,367,200원 | 1,198,833,528원 | 82,356,472원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 970,693,760원 | 958,586,822원 | 322,603,178원 | 0원 |
1회 유찰 시에는 부산은행 신청채권 1,123,240,973원이 충족되는 것으로 계산되지만 전체 채권에는 82,356,472원의 미배당이 발생합니다. 2회 유찰 시에는 부산은행 배당액도 958,586,822원으로 내려가 신청채권을 모두 충족하지 못합니다. 다만 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아니며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산강서고등학교 남측 인근으로, 주변은 단독주택·소규모 점포·업무시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 기호3은 블록조 기와지붕 단층, 사용승인일 1955년이며 1층은 주택으로 이용 중입니다. 내부는 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
- 멸실. 기호3-1 건물은 현황상 멸실됐습니다.
- 토지. 301㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,840,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·도시지역·지구단위계획구역·기반시설부담구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역이며 소로3류에 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 제시외 건물 1-1의 소유관계와 토지·건물 동일인 여부, 법정지상권 성립요건을 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 대하종합건설 점유 확인. 전입·사업자등록·점유개시 시점·보증금·임대차계약 존재 여부를 확인해야 대항력과 인수 가능성을 판정할 수 있습니다.
- 하만조 관계 확인. 과거 소유자·채무자와 동일한 이름이므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 매각범위 확인. 제시외 건물 1-1은 제외, 제시외 건물 2-1은 포함, 기호3-1은 현황 멸실이라는 매각범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 또는 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 말아야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 기재돼 있으므로 취득·이용과 관련한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 토지를 온전히 쓸 수 있느냐
이 사건은 등기상 금전권리만 보면 비교적 단순합니다. 2024.06.18 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시와 가압류는 매각으로 소멸하며 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 매각 제외 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여지와 대하종합건설의 미상 점유관계가 남아 있어, 실제 투자 판단의 중심은 ‘채권이 얼마 남느냐’가 아니라 낙찰 후 토지와 건물을 얼마나 자유롭게 이용할 수 있느냐에 있습니다. 실거래 비교자료도 없으므로 현재 신건 가격 1,516,709,000원 자체에 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.
