부산지방법원 2025타경4238. 부산 사하구 괴정동 괴정한일하나로타운 3동 1층 103호 아파트입니다. 현재 소유자는 정지수이며, 2024.12.04 상속을 원인으로 2025.12.18 소유권이전이 등기됐습니다. 경매의 말소기준권리는 2015.04.17 설정된 주식회사부산은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 부산은행 가압류 46,672,414원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 최저매각가가 감정가와 같은 165,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 실거래 평균은 100,000,000원입니다. 최저가가 최근 시세의 165.0%이고, 최신 거래도 2026.09의 100,000,000원입니다. 최근 거래 흐름 역시 과거 대비 -7.0%여서, 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4238 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 괴정동 11-2 괴정한일하나로타운 3동 1층103호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.3㎡ |
| 건물 | 1989.05.26 · 철근콘크리트및 벽돌조 슬래브 5층 건 내 1층 103호 |
| 현재 소유자 | 정지수 · 2024.12.04 상속 · 2025.12.18 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 83,368,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 이용상태 | 공부상 공동주택 · 실제 이용상태는 경매진행 및 응찰 시 확인 요함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.04.17 주식회사부산은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 2025.12.29 임의경매개시결정과 2026.01.28 주식회사 부산은행 가압류 46,672,414원은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 65,000,000원 높다
괴정한일하나로타운은 249세대, 1989.05.26 준공 단지입니다. 실거래 자료는 3건이며 전체 평균은 105,000,000원입니다. 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 실거래는 2026.09 거래 1건, 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 76.38㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 84.3㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2023.05 | 76.38㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 100,000,000원 |
현재 최저가 165,000,000원은 최근 12개월 평균 100,000,000원보다 65,000,000원 높고, 비율로는 165.0%입니다. 전체 실거래 평균 105,000,000원과 비교해도 최저가는 157.1% 수준입니다. 여기에 최근 거래 흐름이 과거 대비 -7.0%인 점까지 겹쳐, 신건 가격에는 시세 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 부산은행 | 46,672,414원 | 46,672,414원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,217,586원 |
현재 회차에서는 채권총액 142,672,414원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 19,217,586원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 165,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 132,000,000원 | 13,320,414원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 105,600,000원 | 39,350,814원 | 0원 |
유찰로 매각대금이 줄어들면 채권자의 미배당액은 생기지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 따라서 유찰 여부의 핵심 효과는 권리 인수 변화가 아니라 취득가격 변화입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 승학초등학교 북동측 인근으로 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 서측 근거리에 부산도시철도 1호선 대티역이 있습니다.
- 건물. 1989.05.26 준공, 철근콘크리트및 벽돌조 슬래브 5층 건물 내 1층 103호입니다.
- 토지. 완만한 경사지대의 부정형 토지로 공동주택 및 부대 복리시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 북측 약 12미터, 서측 약 6미터 포장도로에 접하고 단지 내 가로망과 주차시설이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제2종전용주거지역 관련 계획이 확인되며, 공시지가는 1,152,480원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 최신 거래 100,000,000원과 최근 12개월 평균 100,000,000원을 기준으로 현재 최저가 165,000,000원을 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 과거 대비 -7.0%이므로 과거 고가 거래를 섞은 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 실제 이용상태 확인이 필요하므로 현황과 점유자를 응찰 전에 확인하세요.
- 회차 비교. 1회 유찰 시 132,000,000원, 2회 유찰 시 105,600,000원입니다. 현재와 유찰 후 가격을 최근 시세와 각각 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 사건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원이라는 점에서 권리 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 신건 최저가 165,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 100,000,000원의 165.0%입니다. 최근 거래 흐름도 -7.0%여서 현재 가격에 시세상 이점을 부여하기 어렵습니다. 실제 점유·이용상태를 확인하면서, 유찰 후 가격이 최근 실거래 수준에 얼마나 가까워지는지를 중심으로 판단해야 하는 물건입니다.
