부산지방법원 2025타경4276. 부산 북구 만덕동 백양디이스트 111동 4층 401호 아파트입니다. 등기상 공유자는 박윤서·임수령 각 2분의 1이고, 말소기준권리는 2016.04.15. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 249,700,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이며, 임차인은 확인되지 않습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
이 사건에서 주의할 지점은 권리보다 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 432,000,000원입니다. 반면 동일 평형 최근 12개월 평균은 416,272,727원, 2026.08 최신 거래는 399,000,000원입니다. 특히 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.3% 낮은 흐름이라 전체 평균 417,833,333원만 보고 가격을 높게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4276 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕동 955 백양디이스트 111동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 아파트 · 29층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 박윤서 2분의 1 · 임수령 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 432,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 194,469,942원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 보증금 인수 구조는 확인되지 않으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 2016.04.15. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 페퍼저축은행 근저당, 부산신용보증재단·황현석 가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 페퍼저축은행의 을구 2번 근저당권은 2025.09.26. 확정채권양도를 원인으로 소상공인자영업자새출발기금주식회사에 이전등기가 접수돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격보다 높은 신건
백양디이스트(1단지) 동일 평형 98.4㎡ 최근 거래입니다. 최근 12개월 표본은 11건, 평균은 416,272,727원입니다. 전체 12건 평균 417,833,333원보다 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 것이 현재 가격 흐름을 더 잘 반영합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 98.4㎡ | 10 | 399,000,000원 |
| 2026.08 | 98.4㎡ | 25 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 98.4㎡ | 29 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 98.4㎡ | 23 | 423,000,000원 |
| 2026.06 | 98.4㎡ | 13 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 98.4㎡ | 14 | 433,000,000원 |
| 2026.03 | 98.4㎡ | 8 | 420,000,000원 |
| 2025.10 | 98.4㎡ | 9 | 422,000,000원 |
| 2025.10 | 98.4㎡ | 28 | 400,000,000원 |
| 2025.10 | 98.4㎡ | 21 | 420,000,000원 |
| 2025.09 | 98.4㎡ | 25 | 392,000,000원 |
| 2025.06 | 98.4㎡ | 3 | 435,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 416,272,727원 |
신건 최저가 432,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.8%입니다. 최신 거래 399,000,000원과 비교하면 33,000,000원 높습니다. 전체 12건 범위는 392,000,000원~435,000,000원이지만 최근 가격 흐름은 이전 구간보다 -4.3%입니다. 따라서 감정가가 거래 범위 안에 있다는 이유만으로 신건 가격에 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 432,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,720,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 249,700,000원 | 249,700,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 60,016,658원 | 19,580,000원 |
| 4. 가압류 · 황현석 | 16,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 481,716,658원 중 예상 채권자 배당액은 425,280,000원, 미배당액은 56,436,658원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 432,000,000원 | 425,280,000원 | 56,436,658원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 345,600,000원 | 339,961,600원 | 141,755,058원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 276,480,000원 | 271,809,280원 | 209,907,378원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당 규모는 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 유찰 시 변화의 핵심은 권리 인수가 아니라 매수가격 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 만덕동 백양초등학교 서측 인근으로, 아파트 단지·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 부산지하철3호선 만덕역이 도보 약 15분 거리에 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 내 단위호이며 사용승인일은 2015.10.21.입니다. 급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·도시가스·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 주거용지, 정비구역, 택지개발지구 등의 적용을 받습니다. 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부상 아파트이며 이해관계인 부재로 폐문되어 내부는 확인되지 않았습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 백양디이스트(1단지)는 2,530세대이며 동일 평형 거래 표본이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 432,000,000원은 최근12개월 평균 416,272,727원의 103.8%이고 최신 거래 399,000,000원보다 높습니다.
- 하락 흐름 확인. 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.3% 낮습니다. 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 상태를 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·임대관계 재확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 최종 대조하는 것이 필요합니다.
- 등기 변동 확인. 근저당권 이전등기 등 후속 등기 변동이 있으므로 매각 직전 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격을 볼 사건
이 물건은 임차인 인수 없이 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준인 부산은행 근저당 이후 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다. 권리 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 가격은 신건 최저가 432,000,000원이 최근12개월 평균 416,272,727원보다 높고, 최신 거래 399,000,000원과의 차이도 큽니다. 최근 흐름까지 -4.3%인 만큼 현재 회차를 ‘시세보다 싼 경매’로 보기는 어렵습니다. 이 사건의 판단 포인트는 권리 인수보다 현재 신건 가격과 이후 유찰 가격이 최근 실거래에 비해 어느 수준인지입니다.
