서울남부지방법원 2025타경10161. 서울 강서구 화곡동 메종드로제 203호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 328,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가는 68,786,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 21% 수준이라 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 박상균은 2019.09.27 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2022.12.07 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다.
매각물건명세서에는 박상균의 임대차보증금 274,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 68,786,000원을 기준으로 집행비용 1,638,148원을 제외한 67,147,852원이 박상균의 신청채권에 배당되고, 미배당은 206,852,148원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 68,786,000원 + 206,852,148원 = 275,638,148원 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10161 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 51.55㎡ · 방2·주방 겸 거실·화장실·발코니 · 13층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김승찬 · 2019.09.04 매매 · 거래가액 274,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 68,786,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 274,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차인 승계’가 핵심
말소기준은 2022.12.07 갑구 5번 압류입니다. 이후의 2024.12.23 주택임차권등기와 2025.06.11 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸 대상입니다. 그러나 등기가 소멸하는 것과 임차보증금 채무가 사라지는 것은 별개입니다. 박상균은 말소기준보다 앞선 2019.09.27 전입·점유로 대항력이 있어, 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상균 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 274,000,000원 | 대항력 있음 전입 2019.09.27 | 우선변제권 없음 배당요구 | 미배당 승계 현재 206,852,148원 추정 |
② 시세 비교 — 6,878만원이 아니라 약 2.76억을 비교해야 한다
메종드로제의 거래자료는 8건이며 전체 평균은 357,125,000원입니다. 하지만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 350,000,000원, 가장 최신인 2026.08 거래는 대상과 같은 51.55㎡·4층에서 260,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래 대비 -3.2%인 하락 추세이므로 과거 평균만 보고 가격 메리트를 크게 잡으면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 51.55㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 49.26㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 2025.11 | 49.26㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2025.04 | 49.26㎡ | 10 | 367,000,000원 |
| 2025.04 | 49.26㎡ | 8 | 370,000,000원 |
| 2025.03 | 49.26㎡ | 13 | 370,000,000원 |
| 2024.08 | 49.26㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2021.11 | 51.55㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 350,000,000원 |
현재 회차 실질취득 약 275,638,148원은 최근 12개월 평균 350,000,000원의 약 78.8% 수준이지만, 더 중요한 최신 동일면적 거래 260,000,000원과 비교하면 약 106.0%입니다. 즉 최근 평균보다는 낮아도 가장 최신 거래보다 약 15,638,148원 높은 수준입니다. 여기에 거래 추세가 -3.2%로 하락 중이므로, 최저매각가 68,786,000원만 보고 “시세보다 매우 싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,786,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,638,148원 |
| 인수 · 임차인 박상균 보증금 | 274,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 박상균 | 274,000,000원 | 67,147,852원 |
| 미배당 | - | 206,852,148원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,638,148원을 제외한 67,147,852원이 신청채권자 박상균에게 배당되고, 206,852,148원이 미배당으로 남습니다. 매각물건명세서상 대항력 있는 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 미변제 부분을 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역(2호선 및 5호선) 남서측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·다세대주택·아파트·단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 까치산역은 다소 원거리에 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.07.26 준공, 45세대 규모 메종드로제로 철근콘크리트구조 13층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·소화·승강기·기계식 및 노상 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정 당시 오피스텔로 이용 중이며 내부는 방2·주방 겸 거실·화장실·발코니 구조입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 해당하며, 동측·남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 거래. 거래자료 8건의 범위는 260,000,000원~400,000,000원이며, 최신 거래는 260,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -3.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 68,786,000원이 아니라 미배당 보증금 승계까지 합친 실질취득 약 275,638,148원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 8회 유찰 시 실질취득 약 275,390,518원, 9회 유찰 시 약 275,192,415원으로 낙찰가 하락 효과가 대부분 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 최신 실거래 우선. 2026.08 동일 51.55㎡ 4층 거래가 260,000,000원입니다. 최근 평균 350,000,000원보다 최신 동일면적 거래를 더 보수적으로 참고해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래 대비 -3.2%이므로 과거 350,000,000원~400,000,000원 거래만 보고 상단 시세를 적용하지 않아야 합니다.
- 임차관계 원본 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 박상균입니다. 임대차계약, 임차권등기명령, 집행권원, 배당요구와 실제 미변제액을 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 재계산. 실제 낙찰가와 당해세 등 배당조건에 따라 최종 미배당액이 달라질 수 있으므로 입찰 직전 승계액을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰 = 79% 할인”이 아니다
이 사건의 표면 숫자는 감정가 328,000,000원에서 최저가 68,786,000원까지 내려온 7회 유찰입니다. 그러나 대항력 있는 박상균의 보증금 274,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 떨어질수록 미배당 승계액이 커집니다. 현재 회차의 실제 부담은 약 275,638,148원이고, 8회·9회 유찰까지 가도 약 275,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
가격도 단순하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 350,000,000원이지만, 2026.08 동일 51.55㎡의 최신 거래는 260,000,000원이고 최근 추세는 -3.2%입니다. 현재 실질취득은 최신 거래보다 높습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 매력적인 물건”이 아니라, 대항력 임차인의 인수액과 최신 시세를 함께 계산해야 하는 물건입니다. 7회 유찰이라는 숫자보다 중요한 것은 실질취득 약 2.76억입니다.
