부산지방법원 2025타경5734. 부산 남구 용호동 분포아파트 4층 411호로, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 신용관이며 2021년 1월 29일 매매를 원인으로 거래가액 298,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 설정된 박옥순의 채권최고액 150,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 국민건강보험공단 압류, 서민금융진흥원 가압류, 경매개시결정, 국민행복기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기상 후순위 권리의 소멸만 보고 “인수 0원”이라고 결론내리면 안 됩니다. 박경숙은 2020.01.13 전입으로 말소기준인 2021.03.12보다 앞서며, 매각물건명세서상 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 배당요구도 2025.09.19 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 미배당 보증금, 매수인 인수액은 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5734 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 368-1 4층 411호 · 부산광역시 남구 용호로109번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 내 4층 411호 |
| 소유자 | 신용관 · 2021.01.29 매매 · 거래가액 298,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 320,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 롯데캐피탈 주식회사 / 18,081,406원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 정비사업 | 분포·목련아파트 가로주택정비사업 · 소유자 59A형 분양신청 · 추정분담금 약 130,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차인은 별도
등기부상 말소기준은 2021.03.12 박옥순 근저당권입니다. 그 이후의 국민건강보험공단 압류, 서민금융진흥원 가압류, 롯데캐피탈의 강제경매개시결정, 국민행복기금 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 박경숙의 전입일은 2020.01.13으로 말소기준보다 앞서므로 등기상 후순위 권리와 동일하게 취급할 수 없습니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 인수액 확정 불가
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경숙 | 미상 | 2020.01.13 | 미상 | 미상 | 2025.09.19 | 대항력 有 | 미배당 시 가능 |
③ 시세 비교 — 신건 자체가 최근 거래보다 높다
분포맨션 동일 면적대로 확인되는 최근 실거래는 2023년 3월 2건입니다. 거래금액은 220,000,000원과 300,000,000원, 평균은 260,000,000원입니다. 거래 표본이 2건이고 시점도 2023년 3월이므로 현재 시세를 정밀하게 대표한다고 단정할 수는 없지만, 제공된 실거래 범위 안에서는 신건 최저가 320,000,000원이 평균과 최고 거래 모두를 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 69.91㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2023.03 | 69.91㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 평균 | 71.4㎡ 대상 | 2건 | 260,000,000원 |
최저가 320,000,000원은 최근 12개월 평균으로 제공된 260,000,000원의 123.1%입니다. 최신 거래로 제시된 300,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 신건 최저가만 놓고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 더구나 임차인 미배당액과 정비사업 분담금이 확정되지 않은 상태라면 실제 부담은 최저가만으로 판단해서는 안 됩니다.
④ 가로주택정비사업 — 가격보다 먼저 승계요건 확인
매각물건명세서 비고에 따르면 이 물건은 분포·목련아파트 가로주택정비사업 구역에 포함되어 있습니다. 2026.07.31까지 조합원 분양신청기간이었고, 현 소유자는 조합원으로서 59A형을 분양신청했습니다. 추정분담금은 약 130,000,000원이며 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정 · 임차보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,280,000원 |
| 1. 근저당 · 박옥순 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,100,000원 | 8,100,000원 |
| 3. 경매신청 · 롯데캐피탈 주식회사 | 18,081,406원 | 18,081,406원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 21,124,584원 | 21,124,584원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 117,414,010원 |
위 배당계산은 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 제공 자료의 시나리오입니다. 박경숙의 보증금이 미상이라 임차보증금 배당이 반영되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다. 따라서 소유자 잔여와 매수인 인수액은 실제 배당 시 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 용호동 엘지메트로시티 남측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 소로각지이며 공시지가는 1,832,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 내 4층 411호이며 급배수·위생설비가 있습니다.
- 정비사업. 주택정비지역 기타에 포함되며 분포·목련아파트 가로주택정비사업이 진행 중입니다.
- 단지. 분포맨션은 47세대, 1982.07.10 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박경숙의 보증금과 확정일자, 배당순위, 예상 배당액을 매각물건명세서·배당요구 자료로 재확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가와 별도로 승계 가능액을 계산해야 합니다.
- 조합원 지위 승계. 매수인이 법상 승계요건을 충족하는지, 기존 59A형 분양신청이 승계되는지 조합에 확인해야 합니다.
- 분담금 확인. 추정분담금 약 130,000,000원은 변동 가능하므로 최신 추정분담금과 추가 납부 일정 확인이 필요합니다.
- 시세 재확인. 제공된 실거래는 2023.03의 2건이므로 2026.09 입찰 전 현재 거래·호가·정비사업 반영 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 보정. 현재 배당표에는 임차보증금·당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당결과와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·조합 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 3.2억”만 보면 핵심 위험을 놓친다
이 사건의 등기 구조만 보면 2021.03.12 박옥순 근저당 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 판단의 핵심은 그보다 앞선 2020.01.13 전입 임차인 박경숙입니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에 매수인이 떠안을 금액을 현재 단계에서 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 320,000,000원은 제공된 최근 실거래 평균 260,000,000원의 123.1%이고 최신 거래 300,000,000원보다 높습니다. 여기에 가로주택정비사업의 조합원 지위 승계 조건과 약 130,000,000원의 추정분담금도 별도 확인사항입니다. 따라서 이 사건은 임차보증금·조합원 지위·최종 분담금이 확인되기 전까지 실질취득비용 자체가 확정되지 않는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
