부산지방법원 2025타경5742. 등기 유형은 집합건물이고, 사건상 용도 표시는 대지입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 노유자시설(상호: 정관스마트요양원)이며, 매각물건명세서 비고에는 인접한 호실과 일체로 3층 전체를 요양원으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 301호만 따로 보는 것보다 실제 점유·출입·시설 연결 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
권리관계의 기준점은 2024.12.31. 갑구 9번 가압류입니다. 이후 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 세금 압류는 당해세에 해당하면 배당에서 선순위 차감될 수 있어, 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 또 2026.03.19. 공매공고가 기재되어 있어 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5742 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 3층301호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 구연3로 11 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 노유자시설(상호: 정관스마트요양원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건 내 3층 301호 |
| 소유자 | 정연주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 768,000,000원 / 768,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경상남도정치망수산업협동조합 / 473,444,357원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.12.31. 가압류
현재 말소기준권리는 갑구 9번 부산행복신용협동조합 가압류 200,000,000원입니다. 그보다 앞선 2017.08.11. 경상남도정치망수산업협동조합 근저당 542,400,000원, 2019.06.07. 류용석 근저당 200,000,000원, 2020.01.23. 김연옥 가압류 50,000,000원, 2024.03.12. 부산행복신용협동조합 가압류 200,000,000원, 2024.04.02. 금정신용협동조합 가압류 200,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
② 점유·임차 — 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 현황상 본건은 노유자시설(정관스마트요양원)으로 이용 중입니다. 더구나 인접 호실과 일체로 3층 전체를 요양원으로 이용 중이라는 비고가 있으므로, 실제 점유자와 운영주체, 301호 단독 사용 가능 여부, 출입구·설비의 공유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 768,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,080,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 부산행복신용협동조합 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 557,920,000원 |
예상배당 기준 가압류 청구액 200,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 557,920,000원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 세금 압류·공매 — 배당과 절차의 교차 확인
- 국세 압류. 2025.05.23. 동래세무서장 관련 압류가 기재되어 있습니다.
- 국세 압류. 2025.07.15. 북부산세무서장 관련 압류가 기재되어 있습니다.
- 지방세 압류. 2026.02.10. 부산광역시 압류가 기재되어 있습니다.
- 지방세 압류. 2026.04.16. 기장군(부산광역시) 압류가 기재되어 있습니다.
- 공매공고. 2026.03.19. 한국자산관리공사 공매공고가 기재되어 있어 법원경매와의 진행 관계를 확인해야 합니다.
세금 압류 4건은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 단계에서 우선 차감될 수 있습니다. 따라서 현재 예상배당표의 소유자 잔여 및 후순위 배당은 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 정관읍사무소 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 노유자시설(상호: 정관스마트요양원)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건 내 3층 301호이며 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 798.5㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지의 세로장방형이며 중로각지입니다.
- 도로. 북서측 폭 약 15미터, 남동측 폭 약 20미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 2,660,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 768,000,000원으로 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 특히 노유자시설로 이용 중이고 인접 호실과 일체로 3층 전체를 사용 중인 현황을 감안하면, 일반적인 독립 호실과 같은 방식으로 가격을 판단하기 전에 실제 사용 구조와 거래 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 768,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 614,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 491,520,000원 | 0원 | 0원 |
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원문. 2017년 근저당의 말소 표시와 2025.09.09. 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 기재를 함께 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 공매 진행. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 현재 진행 상태를 교차 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상이며, 현재 요양원 이용 중인 실제 운영·점유 관계를 확인하세요.
- 인접 호실 관계. 인접 호실과 일체로 3층 전체를 요양원으로 사용 중이므로 301호의 독립 출입·설비·사용 가능 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 자료가 확인되지 않으므로 감정가 768,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — 권리보다 ‘세금·공매·현황 사용’ 확인이 핵심
현재 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준권리 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 국세·지방세 압류 4건의 배당 우선순위, 공매공고와 법원경매의 진행 관계, 그리고 인접 호실과 일체로 3층 전체를 요양원으로 사용하고 있다는 현황이 핵심 확인사항입니다. 실거래 시세 자료도 확인되지 않아 신건 최저가 768,000,000원의 가격 경쟁력은 별도 검증이 필요합니다.
