부산지방법원 2025타경5766. 부산 해운대구 우동 센텀리더스마크 1층 124호로, 감정평가상 제2종근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사용회이며 2021.08.11 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 제공된 권리분석에서 말소기준은 2022.01.17 장원익 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 권경배 가압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 지워진다”는 사실만 보고 들어가면 안 됩니다. 말소기준일보다 앞선 전입이 2건 확인됩니다. (주) 금정주택 김경애는 2018.04.02 전입, 보증금 5,000,000원·월 300,000원이며 배당 시뮬레이션에서 보증금 전액을 매수인 인수로 처리했습니다. 박성택은 2019.08.07 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 정확도 규칙상 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5766 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1514 센텀리더스마크 1층124호 · 부산광역시 해운대구 에이펙로 17 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사용회 (2021.08.11 임의경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 888,000,000원 / 888,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형선망수산업협동조합 / 277,371,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특이사항 | 일괄매각 · 공부상 별개의 부동산이나 벽체 구분 없이 일체 사용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸, 앞선 점유는 별도 확인
말소기준은 2022.01.17 설정된 장원익 근저당권입니다. 2023.09.27 권경배 가압류 1,027,192,774원과 2025.08.25 대형선망수산업협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 알려진 500만원보다 ‘미상 보증금’이 핵심
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성택 · 주거 | 2019.08.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| (주) 금정주택 김경애 | 2018.04.02 | 5,000,000원 | 300,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 |
| 김남철 | 2022.07.21 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인·점유자는 3명으로 확인되며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 김남철은 2022.07.21 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있고, 2025.10.17 배당요구가 접수돼 있습니다. 반면 금정주택과 박성택은 말소기준보다 앞선 전입입니다.
③ 예상배당표 (매각가 888,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,280,000원 |
| 인수 · (주) 금정주택 김경애 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 장원익 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 권경배 | 1,027,192,774원 | 756,720,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,147,192,774원 중 876,720,000원이 배당되고 270,472,774원이 미배당되는 계산입니다. 금정주택 보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 박성택의 보증금은 미상이라 이 표의 인수액에 포함돼 있지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격 판단 — ‘8.88억이 싸다’고 말할 근거가 없다
이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가이자 신건 최저가인 888,000,000원이 주변 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 확인된 5,000,000원 외에도 박성택의 미상 보증금이 추가 인수될 가능성이 있어, 가격 비교는 최저가만이 아니라 낙찰가 + 최종 확정 인수액을 기준으로 해야 합니다.
⑤ 물건 구조·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 센텀리더스마크 1층 124호이며 감정평가상 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 일괄사용. 인접 123호와 벽체 구분 없이 일괄로 이용 중이며, 매각물건명세서에도 공부상 별개의 부동산이나 벽체 구분 없이 일체 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 벡스코 남서측 인근으로 각종 근린생활시설·업무시설·오피스텔 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 2호선 센텀시티역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남측 약 40미터, 서측 약 18미터 폭의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 부산센텀시티 일반산업단지 및 지원시설구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 12,230,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반·공부차이. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박성택 보증금 확인. 2019.08.07 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 관련 원문에서 보증금 및 배당요구 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 금정주택 500만원 인수. 2018.04.02 전입, 보증금 5,000,000원·월 300,000원이며 현재 배당 계산상 보증금 전액이 매수인 인수입니다.
- 123호와의 경계. 124호가 인접 123호와 벽체 없이 일체 사용 중이므로 인도·점유 범위와 물리적 구획 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 관계. 2026.04.29 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전과 신청채권자의 배당순위를 등기 원문과 배당관계로 대조해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매와 법원경매 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 888,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도의 실거래·매매호가 확인이 필요합니다.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘낙찰가’보다 ‘미확정 인수액’
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 실제 입찰 판단은 그보다 앞선 점유관계를 중심으로 해야 합니다. (주) 금정주택 김경애의 5,000,000원은 현재 계산상 매수인이 승계하고, 박성택은 말소기준보다 이른 전입이면서 보증금이 확인되지 않아 추가 인수위험을 숫자로 닫을 수 없습니다. 게다가 124호는 123호와 벽체 없이 일체 사용 중이고, 등기상 근저당권 이전 관계와 신청채권자의 배당 계산도 원문 확인이 필요한 상태입니다. 따라서 현재 핵심은 신건 8.88억 자체가 아니라 박성택 보증금·점유범위·근저당권 이전 관계를 먼저 확정하는 것입니다. 최근 실거래 비교값이 없는 만큼 가격 메리트 역시 별도 검증 전에는 보수적으로 판단해야 합니다.
