부산지방법원 2025타경5769. 해운대구 중동 달맞이고개 인근의 다세대·연립주택 물건입니다. 현재 소유자는 이권재이고, 2021.05.21 거래가액 515,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 살아 있는 담보권 중 기준이 되는 권리는 2024.05.08 설정된 주식회사우리은행 근저당권 183,150,000원입니다. 이후 2025.08.28 강보성의 강제경매개시결정과 2025.11.06 엠메이드대부 유한회사의 4,637,917원 가압류가 이어졌고, 이들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 이 물건은 권리관계와 점유관계를 분리해서 볼 필요가 있습니다. 신고된 임차인 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 배당계산상 인수액이 0원이라고 해서 현장 점유자나 임대차관계까지 존재하지 않는다고 단정해서는 안 됩니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5769 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1507-6 일신하일라빌리지4차 2층 202호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 달맞이길117번가길 34 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상4층 · 제2층 제202호 |
| 시세 매칭 면적 | 182.45㎡ |
| 소유자 | 이권재 · 2021.05.21 소유권이전 · 거래가액 515,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 747,000,000원 / 747,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강보성 / 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 동부화재해상보험주식회사 근저당권 226,800,000원, 우리은행 근저당권 253,000,000원, 국민은행 근저당권 260,700,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.05.08 우리은행 근저당권이며, 그 이후의 강제경매개시결정과 엠메이드대부 유한회사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 98.3%지만 표본은 한 건
시세 비교 대상으로 확인되는 거래는 일신하일라빌리지4차 182.45㎡의 2023.08 3층 760,000,000원 한 건입니다. 시세 집계값도 760,000,000원이고, 현재 최저매각가 747,000,000원은 그 금액의 98.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 182.45㎡ | 3 | 760,000,000원 |
| 집계값 | 182.45㎡ | 1건 | 760,000,000원 |
수치만 보면 최저가가 비교시세보다 아래에 있지만, 차이는 크지 않습니다. 더구나 확인 가능한 거래가 1건이고 그 시점이 2023.08이므로, 이를 2026.09 입찰 시점의 충분한 현재 시세라고 단정하기 어렵습니다. 따라서 98.3%라는 비율만으로 ‘싸다’고 판단하는 것은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 747,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,870,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 183,150,000원 | 183,150,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 강보성 | 273,000,000원 | 273,000,000원 |
| 3. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 4,637,917원 | 4,637,917원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 276,342,083원 |
747,000,000원 가정에서는 채권자 청구액 460,787,917원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 276,342,083원입니다. 매수인 인수 계산액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 747,000,000원 | 0원 | 276,342,083원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 597,600,000원 | 0원 | 128,436,083원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 478,080,000원 | 0원 | 10,111,283원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 2회 유찰 시까지도 채권자 청구액이 전액 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 다만 이 계산은 확인된 배당항목 기준이므로 임대관계 미상이라는 현장 리스크까지 없다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미포오거리교차로 남동측 인근. 해운대 달맞이고개 주변 주택 및 상가지대로, 다세대주택·소규모 공동주택·아파트·일부 소규모 점포가 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 전반적인 대중교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물의 제2층 제202호입니다. 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 10m 내외 아스팔트 포장도로에 접하고, 토지는 1,107.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 지형은 완경사·가로장방입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 경관지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 2,495,000원/㎡입니다.
- 환금성 확인. 단지 규모는 8세대이고 사용승인일은 1996-02-27입니다. 단지 실거래 확인 건수도 1건이므로 가격대별 매수 수요는 추가 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입세대 관련 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 현칭 확인. 공부상 일신하일라빌리지4차, 현황상 일신하일라빌라 5차로 불리는 점을 현장 확인 시 혼동하지 않아야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인되는 비교거래가 2023.08 760,000,000원 한 건뿐입니다. 최저가가 그 금액의 98.3%라는 이유만으로 가격 우위를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.05.08 우리은행 근저당권이 기준이고, 이후 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 배당 외 비용. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수 가능성은 원본 서류 확인이 필요합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 점유와 가격은 보수적으로
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2024.05.08 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수 계산액도 0원입니다. 그러나 감정평가서의 임대관계가 미상인 만큼 점유관계 확인이 끝나기 전까지 권리가 완전히 깨끗하다고 단정하기는 어렵습니다.
가격 역시 신건 최저가 747,000,000원이 비교 실거래 760,000,000원의 98.3%여서 숫자상 약간 아래이지만, 확인되는 거래는 2023.08 한 건뿐입니다. 즉 이 물건의 핵심은 말소기준 자체보다 임대차 확인과 현재 시세 검증입니다. 신건 단계에서는 제한된 실거래 표본만으로 가격 메리트를 크게 평가하기보다, 현장 점유와 현재 거래 수준을 확인한 뒤 판단하는 쪽이 데이터에 맞는 접근입니다.
