부산지방법원 2025타경5782. 부산 해운대구 반여동 1291-1031의 주택 및 토지 관련 경매입니다. 감정 이용상태는 1·2·3층 주택, 지하층 창고이고, 등기상 소유자는 민성지 7분의 2, 민은지 7분의 2, 안진희 7분의 3의 공유 구조입니다. 이번 경매의 근저당과 경매개시결정은 모두 안진희 지분을 대상으로 하고 있으며, 비고에도 일괄매각·지분매각으로 명시돼 있습니다.
말소기준권리는 2024.05.27. 한국리치자산관리대부주식회사의 채권최고액 36,000,000원 근저당입니다. 그 이후 설정된 비엔케이캐피탈의 19,237,538원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기권리보다 중요한 변수가 따로 있습니다. 2020.09.24. 전입한 서승아, 2023.03.31. 전입한 신득연이 모두 말소기준권리보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5782 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1291-1031 · 부산광역시 해운대구 해운대로61번길 108-21 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1·2·3층 주택 · 지하층 창고 |
| 소유관계 | 민성지 7분의 2 · 민은지 7분의 2 · 안진희 7분의 3 |
| 매각형태 | 일괄매각 · 지분매각 · 공유자우선매수권 행사는 1회에 한함 |
| 감정가 / 최저가 | 42,897,600원 / 42,897,600원 (신건) |
| 청구금액 | 26,232,775원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
1992년 설정된 한국주택은행 근저당은 2016.02.22. 말소됐고, 2023.08.31. 한국리치자산관리대부주식회사가 안진희 지분 전부에 설정한 42,000,000원 근저당도 2024.01.24. 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2024.05.27. 다시 설정된 채권최고액 36,000,000원 근저당입니다. 이후의 비엔케이캐피탈 가압류 19,237,538원과 2025.08.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서승아 | 2020.09.24 | 대항력 있음 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 신득연 | 2023.03.31 | 대항력 있음 | 미상 | 2025.09.09 | 미상 |
| 윤순애 | 2025.05.21 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 미상 |
윤순애의 전입일은 말소기준권리 이후인 2025.05.21.이므로 대항력이 없습니다. 반면 서승아·신득연은 전입일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 이 사건에서는 낙찰가 42,897,600원 자체보다 두 선순위 임차인의 보증금과 배당 후 미회수액이 얼마인지가 실질취득비용을 결정합니다. 보증금이 확인되기 전에는 “인수 0원”이나 “42,897,600원에 취득”이라고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,897,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,172,157원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 한국리치자산관리대부주식회사 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 19,237,538원 | 5,725,443원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 55,237,538원 중 예상배당은 41,725,443원이고, 미배당은 13,512,095원입니다. 이 계산에는 임차인의 실제 보증금·우선변제액이 반영되지 않아, 대항력 임차인의 매수인 인수액을 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 지분매각·공유자우선매수권
등기상 공유지분은 민성지 7분의 2, 민은지 7분의 2, 안진희 7분의 3입니다. 말소기준 근저당의 목적은 “갑구3번 안진희 지분 전부”이고, 경매개시결정 역시 안진희 지분을 대상으로 합니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·지분매각과 함께 공유자우선매수권 행사는 1회에 한함이라고 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 반산초등학교 북동측 인근이며, 소규모 연립주택·다가구주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1992.04.18.입니다. 1·2·3층은 주택, 지하층은 창고로 이용됩니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 112.0㎡, 지목 대, 준주거지역이며 공시지가 903,500원/㎡입니다. 완경사·세로장방 형태, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 규제. 준주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서승아 보증금 확인. 2020.09.24. 전입으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 신득연 보증금 확인. 2023.03.31. 전입, 2025.09.09. 배당요구가 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 없으면 실제 배당액과 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 지분 범위 재확인. 안진희의 7분의 3 지분과 토지·건물의 매각범위를 원본 매각물건명세서와 등기부에서 대조해야 합니다.
- 공유자우선매수권. 공유자우선매수권 행사는 1회로 제한돼 있으므로 입찰 당시 행사 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 조사된 임차인 3명의 실제 점유 부분이 모두 미상입니다. 현황과 점유구획을 직접 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 선순위 임차인 보증금이 확인되기 전에는 최저매각가만으로 가격 메리트를 평가하지 않아야 합니다.
맺으며 — 낙찰가보다 ‘인수액’이 먼저다
이 사건의 등기 자체는 구조가 복잡하지 않습니다. 2024.05.27. 한국리치자산관리대부주식회사 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 실질적인 위험은 등기 밖 임차관계에 있습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 서승아와 신득연의 보증금이 모두 미상이라, 매수인이 실제로 인수할 금액도 미상입니다.
여기에 안진희 7분의 3 지분을 대상으로 한 지분매각, 공유자우선매수권, 토지 지분의 위치가 특정되지 않은 감정조건까지 겹칩니다. 따라서 신건 최저가 42,897,600원이나 유찰 후 가격만 보고 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 이 사건의 우선순위는 선순위 임차인 보증금·배당 가능액·실제 인수액 확인 → 지분의 사용·처분관계 확인 → 가격 판단입니다.
