부산지방법원 2025타경5786. 해운대구 재송동 ‘해운대더샵 센텀누리’ 101동 3층 304호 아파트입니다. 현재 소유자는 안정희이며 2020년 10월 27일 매매, 2020년 11월 25일 소유권이전 당시 거래가액은 650,000,000원입니다. 같은 날 현대해상화재보험주식회사 명의 채권최고액 446,400,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022년 김정윤의 90,000,000원 가압류, 2025년 김정윤의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체보다 살펴볼 부분은 가격의 여유와 실제 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5786 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1223 해운대더샵 센텀누리 101동 3층 304호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상27층 건물 내 3층 304호 |
| 시세 비교면적 | 101.2508㎡ · 면적 일치 |
| 소유자 | 안정희 · 2020.10.27 매매 · 거래가액 650,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 650,000,000원 / 650,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정윤 / 101,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2015년 농협은행주식회사 근저당권 240,000,000원은 2020.11.09 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2020.11.25 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 446,400,000원입니다. 이후 김정윤의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세
더샵센텀누리의 비교면적 101.25㎡ 거래는 확인된 표본이 3건입니다. 전체 평균은 774,333,333원이지만 2021년 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 우선해야 할 수치는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 688,000,000원과 최근·과거 가격 추세 -15.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 101.25㎡ | 25 | 688,000,000원 |
| 2021.08 | 101.25㎡ | 8 | 890,000,000원 |
| 2021.06 | 101.25㎡ | 2 | 745,000,000원 |
| 전체 평균 | 101.25㎡ | 3건 | 774,333,333원 |
신건 최저가 650,000,000원은 최근 12개월 평균 688,000,000원의 94.5%입니다. 따라서 현재 제공된 최신 거래보다 높은 가격은 아닙니다. 다만 최근 가격이 과거 거래 대비 -15.8% 하락한 흐름이고, 최근 12개월 거래도 1건뿐이므로 “전체 평균 774,333,333원보다 크게 싸다”는 식의 판단은 보수적으로 걸러야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 650,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,900,000원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 446,400,000원 | 446,400,000원 |
| 3. 가압류 · 김정윤 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 김정윤 | 101,000,000원 | 101,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,700,000원 |
650,000,000원 매각을 가정한 산정에서는 채권자 합계 637,400,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 3,700,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 동일 채권자 김정윤의 가압류 90,000,000원과 신청채권 101,000,000원이 각각 반영돼 있으므로, 실제 배당에서는 배당요구·채권계산서상 채권 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 650,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 520,000,000원 | 125,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 416,000,000원 | 227,960,000원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이 사건에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 산정되지 않습니다. 따라서 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 센텀초등학교 북측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·임야지대 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 동해선 센텀역이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 더샵센텀누리 375세대, 준공일 2014.11.03입니다.
- 토지·도로. 남서하향 완경사지대의 부정형 토지이며 단지 내 가로망과 진출입로 상태는 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·정비구역·상대보호구역 등이 확인되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 급배수·위생·엘리베이터·소화전·화재탐지 및 경보·개별난방 설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 우선. 전체 평균 774,333,333원보다 최신 거래 688,000,000원과 최근 추세 -15.8%를 우선해 가격을 판단하세요.
- 거래 표본 확인. 최근 12개월 거래는 1건으로 시세 표본이 얇습니다. 개별 층·향·상태에 따른 차이를 현장 시세로 보완해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 원본으로 확인하세요.
- 배당채권 대조. 김정윤의 가압류 90,000,000원과 신청채권 101,000,000원의 실제 채권 범위를 배당요구·채권계산서와 대조하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 ‘최근 시세’로 봐야 한다
이 사건은 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 신건 최저가 650,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 688,000,000원의 94.5%로, 최근 거래 자체보다 높지는 않습니다.
다만 가격 흐름이 -15.8%이고 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점은 반드시 같이 봐야 합니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균 774,333,333원을 기준으로 “크게 저렴하다”고 평가하기보다, 최신 688,000,000원과 하락 추세를 기준으로 안전마진이 충분한지 확인하는 사건입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격의 매력은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
