부산지방법원 2025타경5794. 기장읍 대라리 가화만사성 2층 202호 아파트입니다. 현재 소유자는 김미혜이고, 2009.11.05 매매로 거래가액 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.05.02 설정된 동부산농업협동조합 근저당 144,000,000원입니다. 그 뒤의 부산신용보증재단·삼성카드·롯데카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
다만 현황조사에는 이가은, 김경미 두 명이 확인됩니다. 전입일은 각각 2025.03.19, 2025.03.24로 말소기준권리인 2022.05.02보다 늦어 두 사람 모두 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않아 배당순위와 소액임차인 여부는 추가 확인이 필요하지만, 현재 자료상 이를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5794 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 100-1 가화만사성 2층202호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 차성동로30번길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1/지상11층 건내 제2층 제202호 |
| 면적 | 81.0515㎡ |
| 소유자 | 김미혜 · 단독소유 · 2009.11.05 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.05.02 동부산농업협동조합 근저당 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 청구액 | 127,003,086원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.05.02 동부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.02.06 부산신용보증재단 가압류 15,999,893원, 2025.02.26 삼성카드 가압류 6,450,555원, 2025.09.02 임의경매개시결정, 2025.10.30 롯데카드 가압류 30,868,479원은 모두 매각으로 소멸합니다. 앞선 국민은행·중소기업은행·한국주택금융공사 관련 근저당과 김미혜 전세권, 부산광역시기장군 압류, 2025.01.17 삼성카드 가압류는 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
② 현황조사상 점유자 — 후순위 전입, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이가은 | 미상 | 2025.03.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경미 | 미상 | 2025.03.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 시세’를 봐야 한다
가화만사성4차는 37세대, 준공일은 2004.11.04입니다. 확인된 실거래 5건의 전체 평균은 192,600,000원이지만, 여기에는 2022.04 거래 260,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 83.95㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2025.06 | 83.95㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2024.10 | 81.05㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 2024.04 | 83.95㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2022.04 | 83.95㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 157,500,000원 |
최저가 181,000,000원은 전체 5건 평균 192,600,000원만 놓고 보면 94.0%입니다. 그러나 최근 12개월 평균은 157,500,000원, 최신 거래는 150,000,000원이며 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 -27.1%입니다. 따라서 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 114.9%로, 최근 시세보다 낮다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 2. 근저당 · 동부산농업협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 15,999,893원 | 15,999,893원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,450,555원 | 6,450,555원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 30,868,479원 | 11,215,552원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 197,318,927원 중 예상 배당액은 177,666,000원, 미배당액은 19,652,927원입니다. 롯데카드주식회사 채권에서 일부 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 대라리, 기장중학교 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 동해선 기장역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1/지상11층 건물의 제2층 제202호이며, 위생·급배수설비·난방시설·승강기가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,612.0㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 1,254,000원/㎡이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 도로·규제. 소로각지이고 도로 및 소로2류에 접하며 가축사육제한구역과 제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 단지. 가화만사성4차는 37세대, 2004.11.04 준공입니다. 확인된 거래는 5건이고 최근 가격은 과거 거래보다 낮아진 흐름입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 192,600,000원보다 최근 12개월 평균 157,500,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세가 -27.1%이므로 신건 감정가가 과거 가격 수준에 기대고 있지는 않은지 확인할 필요가 있습니다.
- 점유자 보증금 확인. 이가은·김경미는 대항력이 없지만 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 배당 및 명도 판단을 위해 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 명도 확인. 현황조사상 전입자 2명이 있어 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요인. 당해세와 임차인 최우선변제가 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사, 매각 관련 서류와 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 후순위 소멸형, 문제는 신건 가격
이 사건은 2022.05.02 동부산농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 이가은·김경미 두 전입자도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 구조가 비교적 명확합니다.
반면 가격은 다릅니다. 신건 최저가 181,000,000원은 최근 12개월 평균 157,500,000원의 114.9%이고 최신 거래 150,000,000원도 웃돕니다. 전체 평균 192,600,000원만 보면 낮아 보일 수 있지만 최근 가격 추세가 -27.1%인 상황에서는 과거 평균보다 최근 거래를 우선해서 판단해야 합니다. 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 신건 가격이 최근 시장가격에 비해 높은가에 있습니다.
