부산지방법원 2025타경5813. 해운대구 좌동 경남선경아파트 105동 8층 801호, 동일면적 실거래 비교 기준 전용 59.85㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 장민호는 2014.11.12. 거래가 182,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2020.06.22. 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당 184,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후 남아 있는 근저당과 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 271,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 270,250,000원이고 최저가 대비 최근 평균 비율은 100.3%입니다. 최신 거래는 2026.09. 275,000,000원이지만, 최근 12개월 전체 표본 평균을 기준으로 보면 신건 최저가가 평균보다 낮지 않아 신건 자체의 할인 메리트는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5813 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1448 경남선경아파트 105동 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물 내 8층 801호 |
| 실거래 비교 면적 | 59.85㎡ |
| 소유자 | 장민호 (2014.11.12. 소유권이전 · 거래가액 182,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 페퍼저축은행 / 260,408,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2020.06.22. 을구 19번 페퍼저축은행 근저당 184,800,000원입니다. 같은 날 을구 20번 근저당 76,800,000원, 2020.12.23. 을구 22번 21,600,000원, 2022.05.31. 을구 26번 39,600,000원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸 예정입니다. 2025년의 부산신용보증재단 가압류 21,000,000원과 신용보증기금 가압류 90,000,000원, 임의경매개시결정 역시 소멸 예정입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 100.3%, 신건 할인은 없다
경남선경 동일면적 59.85㎡의 최근 실거래 12건입니다. 표본은 2026.06.~2026.09. 거래로, 최근 12개월 평균은 270,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.85㎡ | 12 | 275,000,000원 |
| 2026.09 | 59.85㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.09 | 59.85㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 1 | 256,000,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 10 | 268,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 11 | 289,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 4 | 288,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 14 | 272,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 23 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.85㎡ | 12건 | 270,250,000원 |
최근 거래 범위는 220,000,000원~300,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 270,250,000원입니다. 신건 최저가 271,000,000원은 이 평균의 100.3%입니다. 최신 거래 275,000,000원보다는 낮지만, 최근 표본 평균과 비교하면 평균 이하의 할인 가격이라고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,594,000원 |
| 을구 19번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 184,800,000원 | 184,800,000원 |
| 을구 20번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 76,800,000원 | 76,800,000원 |
| 을구 22번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 21,600,000원 | 4,806,000원 |
| 을구 26번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 39,600,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 부산신용보증재단 | 21,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 433,800,000원 중 266,406,000원이 배당되고 미배당액은 167,394,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 271,000,000원 | 266,406,000원 | 167,394,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 216,800,000원 | 212,964,800원 | 220,835,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 173,440,000원 | 170,211,840원 | 263,588,160원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 260,408,400원에 대해 시나리오상 266,406,000원이 배당되어 청구 충족으로 계산됩니다. 1회 유찰 시에는 212,964,800원, 2회 유찰 시에는 170,211,840원으로 감소하지만, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 좌산초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주위는 학교와 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근 및 근거리에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 장산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물 내 8층 801호이며 사용승인일은 1996.11.05.입니다.
- 단지. 경남선경은 1,358세대이며 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,791,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 폭 약 20미터 내외, 북측 폭 약 10미터 내외 도로와 접하고 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 100.3%이므로 최근 평균 대비 할인은 없습니다.
- 최신 거래 병행 확인. 최신 실거래는 2026.09. 275,000,000원이며 최근 거래 범위는 220,000,000원~300,000,000원으로 편차가 큽니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.06.22. 을구 19번 페퍼저축은행 근저당을 기준으로 등기 원본과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 216,800,000원, 2회 유찰 시 173,440,000원이며 각 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 시세권”
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 2020.06.22. 페퍼저축은행 근저당을 말소기준으로, 이후 남아 있는 근저당과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이고 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 신건 최저가 271,000,000원이 최근 12개월 평균 270,250,000원의 100.3%입니다. 최신 거래 275,000,000원과도 가까운 시세권입니다. 따라서 핵심은 권리위험보다 신건 가격을 그대로 받아들일 만큼의 개별 호수 가치가 있는지를 실거래와 현장 상태로 확인하는 데 있습니다.
