부산지방법원 2025타경5822. 부산 해운대구 우동 세움오피스텔 1동 9층 906호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 현재 소유자는 씨엘드메르유한회사입니다. 소유권은 2021.10.25. 거래가액 48,000,000원으로 이전됐고, 이후 2024.09.24. 황지원 명의의 주택임차권이 등기됐습니다.
이 임차권의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.08.25.입니다. 등기부에는 임대차계약일자 2020.08.03. 및 2022.09.15., 확정일자 2020.08.05. 및 2022.09.15.가 기재돼 있습니다. 그리고 말소기준은 그보다 훨씬 뒤인 2025.09.10. 강제경매개시결정입니다. 따라서 황지원의 임차권은 매각으로 지워지는 후순위 권리가 아니라 매수인에게 대항하는 선순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5822 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 654-4 세움오피스텔 1동 9층906호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트조 평지붕 14층 건물 내 9층 906호 |
| 소유자 | 씨엘드메르유한회사 (2021.10.25. 소유권이전 · 거래가액 48,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 50,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,961,583원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 4,500만원이 남는다
말소기준권리는 2025.09.10. 강제경매개시결정입니다. 이에 앞선 을구 1번 황지원의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않습니다. 황지원은 전입일 2020.08.25.로 대항력을 갖고 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황지원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 45,000,000원 | 2020.08.25 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 매수인 인수 |
② 회차별 부담 — 유찰돼도 인수금은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 단순 합산 부담 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 50,000,000원 | 45,000,000원 | 95,000,000원 | 42,261,583원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 40,000,000원 | 45,000,000원 | 85,000,000원 | 52,081,583원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 32,000,000원 | 45,000,000원 | 77,000,000원 | 59,937,583원 |
이 사건에서 유찰은 낙찰대금만 낮춥니다. 자료상 황지원의 임차보증금 45,000,000원은 각 회차 모두 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 매각가 단독이 아니라 반드시 매각가와 인수금의 합산 부담을 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,300,000원 |
| 인수 · 임차인 황지원 보증금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,961,583원 | 48,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 50,000,000원에서는 집행비용 1,300,000원을 제외한 48,700,000원이 주택도시보증공사에 배당되고, 신청채권자의 미배당은 42,261,583원입니다. 황지원의 보증금 45,000,000원은 배당액 0원으로 계산되어 매수인 인수로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산기계공고 남측 인근에 위치하며, 주위는 주상용건물·숙박시설·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 14층 건물 내 9층 906호이며, 엘리베이터·공동소화전·급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·온천지구·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 우선 확인. 황지원 보증금 45,000,000원이 매수인 인수로 명시돼 있으므로 낙찰대금 외 별도 부담으로 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 주민등록일자 2020.08.25., 임차권등기 2024.09.24., 말소기준 2025.09.10.의 선후관계를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 가정에서는 황지원 보증금 배당액이 0원이고 주택도시보증공사에 48,700,000원이 배당됩니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 시 매각가 40,000,000원, 2회 유찰 시 32,000,000원이지만 자료상 인수보증금 45,000,000원은 그대로 남습니다.
- 점유·명도 확인. 주택임차권등기와 건물 전부에 대한 임차관계가 확인되는 만큼 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 직접 확인하고 인수 범위를 최종 확정해야 합니다.
맺으며 — “5,000만원 낙찰”이 아니라 “4,500만원 인수”를 먼저 봐야 한다
이 사건의 숫자에서 가장 먼저 볼 것은 감정가 50,000,000원이 아닙니다. 황지원의 임차보증금 45,000,000원입니다. 전입 2020.08.25.인 임차권은 2025.09.10. 강제경매개시결정보다 앞서고, 매각물건명세서 역시 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 배당 계산에서는 임차인에게 돌아가는 금액이 0원이므로 보증금 전액이 인수로 남고, 현 회차의 낙찰대금과 합산한 부담은 95,000,000원입니다.
따라서 이 물건은 단순히 “신건 최저가 5,000만원”이라는 숫자로 접근할 사건이 아닙니다. 권리분석의 중심은 선순위 대항력 임차권과 4,500만원 인수이며, 유찰 뒤에도 그 부담을 제외한 채 매각가만 비교해서는 안 됩니다.
