부산지방법원 2025타경5826. 수영구 민락동 타워더모스트광안 2층 203호입니다. 법원 분류는 ‘대지’로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설이고 현재 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 18층 중 2층이며 사용승인일은 2021.08.26.입니다. 소유자는 유태진·한미선이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리구조의 기준점은 2021.10.28. 설정된 경남은행 근저당권 1,155,600,000원입니다. 이후 유태진 지분에 설정된 롯데카드·한국자산신탁·한화생명보험·한국캐피탈·KB캐피탈 가압류, 경매개시결정, 한미선 지분에 대한 수영구 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5826 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 181-88 타워더모스트광안 2층 203호 |
| 법원 분류 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 18층 중 2층 · 사용승인 2021.08.26. |
| 소유자 | 유태진 2분의 1 · 한미선 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,076,000,000원 / 1,076,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 994,479,827원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 현재 공실로 조사됐고, 이해관계인 부재로 임대관계의 상세 내용은 확인하지 못한 상태입니다. 등기상 매수인에게 승계되는 임차권이나 말소기준보다 앞선 부담은 제시된 자료에서 확인되지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실질취득 1,076,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,076,000,000원이고, 매수인 인수액이 0원이므로 이 회차 기준 실질취득액도 1,076,000,000원입니다. 다만 이 물건에 대해 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가가 제시되지 않았기 때문에, 감정가만으로 ‘싸다’ 또는 ‘비싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,076,000,000원 | 400,719,239원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 860,800,000원 | 613,767,239원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 688,640,000원 | 784,205,639원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰의 의미는 ‘인수액 증가’가 아니라 매각가격 자체의 하락에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,076,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,160,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,155,600,000원 | 1,062,840,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 35,936,395원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산신탁주식회사 | 189,400,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 10,480,674원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 49,543,540원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 22,598,630원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,463,559,239원에 대해 채권자 예상배당은 1,062,840,000원이며, 총 미배당은 400,719,239원입니다. 예상배당은 집행비용을 포함한 계산이며, 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 ‘민락해변공원’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 해수욕장·아파트단지·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 있으며, 감정평가상 지하철역까지 도보 약 10분 정도입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설이며 현재 공실입니다. 이해관계인 부재로 내부마감재와 상세 임대관계는 조사하지 못했습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 북측 및 동측으로 중로에 접합니다. 공시지가는 4,471,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 중 2층이고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 직접 확인. 신건 1,076,000,000원의 가격 적정성은 동일 건물·인근 유사 근린생활시설의 최근 실제 거래와 비교해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 감정평가상 현재 공실이지만, 현장 방문 시 실제 점유자와 출입·사용 상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 현재 공실로 조사됐으나 상세 임대관계는 확인하지 못한 상태이므로 현황조사·매각물건명세서 원본을 재확인해야 합니다.
- 상가 관리비. 공실 기간의 관리비 체납 및 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 세금·배당 원본 대조. 수영구 압류가 존재하므로 실제 배당 시 당해세·조세채권의 우선순위와 금액을 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.10.28. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 인수도 없으며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재는 신건이고 최저가가 감정가와 같은 1,076,000,000원입니다. 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 이 가격 자체의 매력도를 높게 평가할 근거도, 반대로 고평가라고 단정할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 위험보다 가격 검증이 다음 단계인 사건으로 보는 것이 타당합니다.
