부산지방법원 2025타경5849. 부산 남구 우암동 상경전원맨션 2층 502호에 대한 경매입니다. 등기부상 현재 소유관계는 강정호 지분 9분의 2, 정옥란 지분 9분의 5, 주식회사쓰리제이 지분 9분의 2로 구성되어 있습니다. 이번 경매개시결정의 원인은 공유물분할을 위한 경매이며, 주식회사쓰리제이가 채권자로 기재되어 있습니다. 등기부상 근저당권은 없고, 과거 한국자산관리공사의 가압류와 강제경매, 주식회사쓰리제이의 가처분은 현재 모두 말소된 상태입니다.
권리만 보면 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인 신고 내역이 없다는 사실과 실제 점유 상태는 구분해서 봐야 합니다. 가격 측면에서는 신건 최저가가 최신 실거래보다 2,000,000원 낮지만, 최근 거래 추세가 -15.2%라는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5849 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 우암동 216 상경전원맨션 2층 502호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 장고개로 62 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상17층 중 2층 |
| 호수 표기 | 502호는 2층 5호 |
| 소유관계 | 강정호 9분의 2 · 정옥란 9분의 5 · 주식회사쓰리제이 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사쓰리제이 / 32,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기존 부담은 정리, 예상 인수 0원
임차인 신고 내역 없음. 예상배당표상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 과거 강덕희 지분에 대한 한국자산관리공사의 213,294,814원 가압류와 강제경매개시결정은 2024.08.27 강제경매 매각으로 말소됐고, 공유물분할 관련 가처분도 2026.06.17 해제되어 2026.06.19 말소등기가 이루어졌습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 140,000,000원, 추세는 -15.2%
상경전원 동일·유사 면적의 확인된 실거래는 11건입니다. 전체 평균은 162,818,181원이지만 과거 180,000,000원대 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 140,000,000원, 최신 거래 역시 2025.09의 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.88㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 59.34㎡ | 14 | 171,000,000원 |
| 2024.08 | 59.34㎡ | 14 | 154,000,000원 |
| 2024.05 | 59.88㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2024.01 | 59.88㎡ | 7 | 166,000,000원 |
| 2023.11 | 59.34㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2022.09 | 61.14㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2022.04 | 59.34㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 59.88㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2021.11 | 61.14㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 2021.10 | 59.34㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 140,000,000원 |
현재 최저가 138,000,000원은 최근 12개월 평균 140,000,000원의 98.6%입니다. 금액으로는 2,000,000원 낮습니다. 하지만 최근 거래군은 과거 거래군보다 15.2% 낮아진 흐름이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 전체 평균 162,818,181원 대비 84.8%라는 숫자를 근거로 현재가를 크게 저렴하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사쓰리제이 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 102,768,000원 |
현재 회차 138,000,000원 가정 시 신청채권자 청구액 32,500,000원은 전액 배당되고, 소유자 교부 잔여액은 102,768,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성천초등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트공사현장·학교·기존주택·근린생활시설·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상17층 건물의 2층 502호이며, 급배수·위생설비·엘리베이터·공동소화전·도시가스 개별난방설비가 되어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 전반적으로 서하향 경사지대에 위치한 부정형 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 가로망은 정비되어 있고 진출입로에 약간의 경사가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제2종전용주거지역 등이 확인되며 공시지가는 1,208,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 상경전원은 141세대, 1993.12.31 준공이며 확인된 유사면적 실거래는 11건입니다. 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 우선. 전체 평균 162,818,181원보다 최신 거래 140,000,000원과 최근 12개월 평균 140,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -15.2% 낮아진 만큼 98.6%라는 할인 폭만으로 가격 메리트를 크게 평가하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유자를 확인하세요.
- 호수 표기 주의. 상경전원맨션은 층·호 숫자 순서가 일반적이지 않으며 본건 502호는 2층 5호입니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최신 거래 기준으로
이 사건은 공유물분할을 위한 경매로, 등기부상 근저당권이 없고 과거 가압류·강제경매·가처분도 모두 정리되어 있습니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면은 비교적 단순하지만, 가격은 과거 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 합니다. 현재 최저가 138,000,000원은 최신 거래 140,000,000원보다 낮지만 차이는 2,000,000원이며, 최근 추세는 -15.2%입니다. 권리 부담은 낮고, 가격 판단의 핵심은 하락한 최신 시세와의 간격입니다.
