부산지방법원 2025타경102159. 부산 서구 동대신동3가의 투진빌딩과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 지상 건물은 등기상 점포·여관·주택이나 현황은 지하 및 1~3층 근린생활시설, 4~5층 주택, 물탱크실로 이용 중입니다. 제시외 건물(2-1)도 일괄매각에 포함됩니다. 소유자는 권옥례·임장식이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
등기상 말소기준은 2019년 6월 4일 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2020년의 추가 근저당권과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차관계는 단순하지 않습니다. 김미선은 2016년, 김연희는 2018년에 전입해 말소기준보다 앞서고, 배당 시뮬레이션상 두 사람의 보증금 각 10,000,000원, 합계 20,000,000원이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102159 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 동대신동3가 120-2, 121-10, 121-39 투진빌딩 · 부산광역시 서구 보수대로 248 |
| 물건종류 / 현황용도 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(1~3층 및 지하) 및 주택(4~5층), 물탱크실 |
| 토지 | 대 147.0㎡ · 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대소각 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 · 사용승인일 1971.09.30 |
| 소유자 | 권옥례 2분의 1 · 임장식 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,102,121,700원 / 1,102,121,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 권재영 · 채권액 미상 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1) 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 임차인은 남는다
2019.06.04 농협은행 근저당권이 말소기준입니다. 같은 은행의 2020.03.06 근저당권과 2025.11.19 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 반면 김미선(2016.04.25)과 김연희(2018.01.12)는 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 배당표에서도 두 보증금은 배당되지 않고 매수인 인수 20,000,000원으로 처리됩니다.
② 임차인·점유 현황 — 확정 인수 2,000만원 + 미상 4곳
| 임차인·점유자 | 점유 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미선 | - | 2016.04.25 | 10,000,000원 / 600,000원 | 有 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 김연희 | 2층 | 2018.01.12 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 有 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 이영미 | - | 2020.06.22 | 10,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이소영 | 3층 | 2020.09.02 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박상현 | - | 2025.06.17 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 알뜰장터 | 1층 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 어벤더치커피 대신점 | 1층 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 대신더발레무용학원 | 2층 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 대신더댄스무용교습소 | 3층 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
조사된 임차·점유 관계는 9건입니다. 이 가운데 대항력이 확인된 임차인은 김미선·김연희 2명이고, 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 임차인은 이영미·이소영·박상현 3명입니다. 나머지 알뜰장터, 어벤더치커피 대신점, 대신더발레무용학원, 대신더댄스무용교습소 4곳은 신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 남겨야 합니다.
③ 회차별 실질취득 하한
| 회차 | 매각가 가정 | 확정 인수 | 실질취득 하한 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,102,121,000원 | 20,000,000원 | 1,122,121,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 881,696,800원 | 20,000,000원 | 901,696,800원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 705,357,440원 | 20,000,000원 | 725,357,440원 |
두 선순위 임차인의 보증금은 각 회차에서 매각대금과 별도로 매수인이 부담하므로, 최저가만으로 취득원가를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 확정 실질취득 하한은 1,122,121,000원, 1회 유찰 가정에서는 901,696,800원, 2회 유찰 가정에서는 725,357,440원입니다. 다만 이는 어디까지나 현재 확인된 20,000,000원만 반영한 하한으로, 대항력 미상 점유 4곳의 보증금이 추가로 승계되면 실제 취득원가는 더 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,102,121,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,421,210원 |
| 인수 · 김연희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김미선 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 경매개시결정 · 권재영 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 848,699,790원 |
현재 회차 가정에서는 농협은행 근저당권 채권최고액 합계 240,000,000원이 전액 배당되고, 등기상 채권 기준 미배당액은 0원입니다. 김연희·김미선의 보증금 20,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 부담합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 권재영의 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지하 및 1~3층은 근린생활시설, 4~5층은 주택, 별도로 물탱크실을 이용 중입니다. 등기상 용도는 점포·여관·주택입니다.
- 입지. 구덕공설운동장 북동측 인근의 로변 상가지대로, 주위는 소규모점포 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있고 상업적 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근 시내버스정류장 및 근거리에 도시철도 1호선 동대신동역이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 토지. 준주거지역 · 고도지구(36M 이하) · 중로3류(폭 12m~15m) 접합 · 상대보호구역이며 공시지가는 3,099,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로 사용승인일은 1971.09.30이며, 위생·급배수시설 및 기본적인 난방설비가 되어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확정 인수액 반영. 현재 회차 응찰가를 검토할 때 최저가 1,102,121,000원만 보지 말고 김연희·김미선 보증금 20,000,000원을 더한 1,122,121,000원을 최소 실질취득액으로 보세요.
- 미상 점유 4곳 확인. 알뜰장터·어벤더치커피 대신점·대신더발레무용학원·대신더댄스무용교습소의 신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력과 승계 여부 확인이 핵심입니다.
- 선순위 임차인 명도. 김미선·김연희는 대항력이 있고 보증금이 매수인에게 인수되는 구조이므로 보증금 반환과 점유 해소를 함께 검토해야 합니다.
- 혼합용도 확인. 근린생활시설과 주택이 함께 사용되는 건물이고, 제시외 건물(2-1)까지 일괄매각에 포함됩니다. 실제 점유구획과 사용현황을 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가·최저가만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본에서 배당요구, 사업자등록·전입, 확정일자, 보증금 내용을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 확정 인수보다 ‘미상 4곳’이 더 중요하다
이 사건은 등기권리만 보면 정리가 명확합니다. 2019.06.04 농협은행 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 근저당 채권최고액 합계 240,000,000원도 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 가정에서 모두 전액 배당됩니다. 그러나 실제 매수인의 위험은 등기부 밖에 있습니다.
김미선·김연희의 보증금 합계 20,000,000원은 확정 인수이고, 현재 회차의 확정 실질취득 하한은 1,122,121,000원입니다. 여기에 점유 4곳의 신고일·보증금이 미상이라 추가 승계 가능성을 배제할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 가격이 시세 대비 유리한지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마냐”보다 “미상 점유의 권리와 보증금이 얼마냐”에 있습니다.
