부산지방법원 2025타경102168. 부산광역시 서구 동대신동2가 삼익아파트 9동 1층 102호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트, 건물은 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 1층입니다. 현재 소유자 이명신은 2022.06.21 증여를 원인으로 소유권을 이전받았고, 그 뒤 2023.02.24 동고성농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다.
현재 권리분석의 출발점은 그 2023.02.24 근저당권입니다. 이후 갑구 17번 압류, 을구 10번 근저당권, 갑구 21번 가압류, 갑구 22번 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거의 근저당권·압류·강제경매 관련 등기 중 상당수는 이미 등기부상 말소되어 현재 인수 판단의 중심에서는 벗어납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102168 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 동대신동2가 313-148 삼익아파트 9동 1층102호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 대영로73번길 39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 이명신 · 2022.06.21 소유권이전(2022.06.17 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 1,150,000,000원 / 1,150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이은정 / 84,146,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음으로 정리된 사건입니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 배당 계산상 임차인 보증금이나 매수인 승계액은 없지만, 실제 입찰 전에는 현장 점유관계와 임대차 존재 여부를 다시 대조할 필요가 있습니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 시세 판단보다 배당 변화를 먼저 본다
현재는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,150,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 평가하지 않습니다. 대신 유찰 시 매각가와 채권 미배당액이 어떻게 변하는지 확인하는 것이 데이터상 가능한 가격 분석입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,150,000,000원 | 1,001,876,746원 | 0원 | 134,223,254원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 920,000,000원 | 908,400,000원 | 93,476,746원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 736,000,000원 | 726,240,000원 | 275,636,746원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,900,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 동고성농업협동조합 | 792,000,000원 | 792,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 동고성농업협동조합 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 갑구 21번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 23,730,664원 | 23,730,664원 |
| 갑구 22번 경매개시결정 · 이은정 | 84,146,082원 | 84,146,082원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 134,223,254원 |
현재 회차 1,150,000,000원 가정에서는 채권자 청구 1,001,876,746원이 전액 배당되고 소유자에게 134,223,254원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산서여자고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 동대신역이 소재해 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 1층 102호이며, 급배수·위생설비·소화전·화재경보설비·도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,862.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로각지로 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,990,000원/㎡입니다.
- 규제. 관련 자료에는 제3종일반주거지역과 일반상업지역이 함께 기재되어 있으며, 감정요항표에는 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·중로2류 저촉·가로구역별 최고높이 제한지역 등이 기재되어 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 9번 2023.02.24 동고성농업협동조합 근저당권 792,000,000원이 기준이며, 이후 등기의 순위와 말소 여부를 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인은 없는 것으로 정리되어 있지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 감정가 1,150,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 거래사례 확인이 필요합니다.
- 유찰 시 배당 변화. 1회 유찰 시 미배당 93,476,746원, 2회 유찰 시 275,636,746원으로 증가하지만 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
- 토지이용계획 대조. 제3종일반주거지역·일반상업지역 등 관련 기재가 함께 존재하므로 입찰 전 토지이용계획 관련 원문을 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건은 권리 순위만 보면 핵심이 명확합니다. 2023.02.24 동고성농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 1,150,000,000원 가정에서는 채권자 청구액도 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 점유는 별도로 확인해야 합니다. 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 신건 최저가를 싸다고 평가할 수 없고, 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기상 인수위험은 낮게 계산되지만, 실제 점유관계와 1,150,000,000원의 시장 적정성을 입찰 전에 별도로 검증하는 것입니다.
