부산지방법원 2025타경102202. 부산 사상구 엄궁동 엄궁2차한신아파트 201동 1층 104호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 등기부의 현재 소유자는 기민경입니다. 2024년 11월 6일 하나은행 근저당권 채권최고액 176,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다. 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐으며, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 이후 국민행복기금 가압류 6,625,272원이 붙었지만 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

다만 가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 최저가 2.02억은 최근 12개월 동일면적 평균 2.161억보다 낮아 수치상으로는 평균 대비 여유가 있지만, 가장 최근인 2026년 8월 4층 실거래는 1.80억입니다. 또 2025년 11월 1층 거래도 1.97억으로 확인됩니다. 이 물건 역시 1층이므로, 신건 2.02억에 가격 우위가 확실하다고 단정하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인은 확인되지 않습니다. 현재 권리관계의 기준은 2024년 11월 6일 설정된 하나은행 근저당권 176,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025년 6월 12일 한국주택금융공사로 이전됐고, 같은 공사가 2025년 11월 26일 임의경매를 신청했습니다. 2026년 1월 21일 국민행복기금 가압류 6,625,272원은 말소기준 뒤의 권리라 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

엄궁2차한신 동일면적 84.9㎡의 확인된 실거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 216,166,666원입니다. 최저가 202,000,000원은 이 평균의 93.4%입니다. 다만 전체 표본의 최신 거래인 2026년 8월 4층 180,000,000원과 비교하면 현재 최저가가 더 높습니다.

최근 12개월 평균만 보면 신건 최저가가 약 1,416만원 낮지만, 최신 거래 1.80억보다는 2,200만원 높습니다. 최근 구간과 이전 구간의 거래 추세는 +2.6%로 집계됐지만, 최신 한 건은 표본 최저가이기도 합니다. 따라서 현재 가격은 “평균 이하”와 “최신 거래 이상”이 동시에 성립하는 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)

신건 2.02억 기준 채권 총액 182,625,272원이 전액 배당되고, 소유자에게 15,746,728원이 잔여로 돌아가는 시나리오입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동궁초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 박공지붕 25층 건물 내 1층 104호이며, 위생·급배수·소화·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 내 가로망이 정비돼 있고 북동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등이며, 공시지가는 1,584,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 규모·환금성. 엄궁2차한신은 1,016세대, 1999년 8월 준공 단지이며 동일면적 실거래가 지속적으로 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 2.161억이지만 2026년 8월 최신 거래는 1.80억입니다. 평균만으로 현재 시세를 단정하지 마세요.
• 1층 가격 보정. 본건은 1층이고, 확인된 2025년 11월 1층 거래는 1.97억입니다. 층 차이를 반드시 반영하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 161,600,000원, 2회 유찰 시 129,280,000원이며 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
• 배당과 인수 구분. 유찰 시 채권자 미배당이 생겨도 본건 시나리오상 그 부족액이 매수인 인수로 넘어가지는 않습니다.
• 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계와 인도 가능 여부는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘최신 거래’ 확인이 핵심

이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2024년 11월 6일 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 가압류는 소멸하며 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수는 0원입니다. 다만 가격은 평균 수치 하나만 봐서는 안 됩니다. 최저가 2.02억은 최근 12개월 평균 2.161억의 93.4%로 낮지만, 최신 거래 1.80억 및 확인된 1층 거래 1.97억보다 높습니다. 최근 거래 추세가 +2.6%라는 점까지 함께 보면, 권리 안전성과 가격 매력은 별개로 판단해야 하는 신건입니다.