부산지방법원 2025타경102209. 부산 사상구 괘법동 디알에코시티 3층 303호입니다. 사건 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 권리의 기준점은 2020.09.29 설정된 주식회사우리은행 근저당권 45,600,000원입니다. 그보다 앞선 명지농업협동조합 근저당권 1,440,000,000원은 2020.09.29 이미 말소됐습니다.
기준권리 이후에는 임차권, 압류, 가압류, 강제경매개시결정과 추가 압류가 이어집니다. 이 가운데 임차권자 송주훈의 보증금은 68,000,000원이지만 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 임차인으로 분류됐고, 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102209 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 524-28 디알에코시티 3층 303호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 사상로243번길 9-6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층건 내 3층 303호 · 사용승인일 2020.07.17 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 68,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
2020.07.28 명지농업협동조합 근저당권은 2020.09.29 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 45,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 압류·가압류·임차권·강제경매개시결정·압류는 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 관련 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송주훈 | 주거 (임차권등기) | 68,000,000원 | 없음 | 확정일자 2022.02.22 · 배당요구 2024.04.01 | 해당 없음 |
송주훈의 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.02.22입니다. 이는 말소기준권리인 2020.09.29 우리은행 근저당보다 뒤이므로 제공된 권리분석상 대항력 없음입니다. 보증기관 승계나 대위신고로 표시된 내역도 없어 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 가격 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 94,000,000원입니다. 그러나 비교할 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 가격에 대해 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,092,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 45,600,000원 | 45,600,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 이도회계법인 | 628,500,000원 | 46,308,000원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 68,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 742,100,000원 가운데 91,908,000원이 배당되고, 미배당은 650,192,000원으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산서부버스터미널 북측 인근이며, 부근은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 사상역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 3층 303호이며 사용승인일은 2020.07.17입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 기계식 주차설비가 돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,262,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 송주훈의 주민등록일·점유개시일·확정일자는 2022.02.22로 말소기준 2020.09.29보다 늦습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 94,000,000원이 적정한지 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 근린시설, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건축물 관련 원본과 현황을 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 후순위 압류. 부산진구 압류와 국 압류가 존재하므로 배당·말소 처리 결과를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2020.09.29 우리은행 근저당이고, 실제 임차인 송주훈의 전입·점유·확정일자는 모두 그보다 늦습니다. 따라서 제공된 분석 기준상 대항력은 없고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 비교할 최근 실거래 자료가 없어 신건 94,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 시세 확인 후. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
