부산지방법원 2025타경102211. 부산 강서구 대저2동의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 제2종 근린생활시설인 제조업소로 이용 중이고, (주)브리앙씨엠이 임차해 사용하고 있습니다. 권리 흐름의 출발점은 2015년 5월 6일 장유농업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 근저당들과 서울보증보험의 가압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 명료하지만 이 물건은 일반 주거용 부동산처럼 단순히 “인수 0 = 안전”으로 끝낼 수 없습니다. 신건 최저가가 감정가와 동일한 3,227,624,000원이고 비교할 실거래 시세가 없기 때문에 가격 할인 여부를 판단할 시장 근거가 없습니다. 더구나 일괄매각 대상 토지 중 목록4에는 접근·현황·경계·도시계획시설 관련 확인사항이 있어 현장과 원본 확인의 비중이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102211 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저2동 2478-1 · 부산광역시 강서구 공항로743번길 48-41 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종 근린생활시설(제조업소(주)브리앙씨엠)로 이용 중 |
| 소유자 | 김용희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,227,624,000원 / 3,227,624,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,643,156,294원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각방법 | 일괄매각 |
| 토지정보 | 면적 913.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2015.05.06 장유농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2019년 300,000,000원, 2020년 240,000,000원, 2023년 960,000,000원의 근저당이 추가로 설정됐고, 네 근저당은 2025.07.11 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2025년 서울보증보험의 가압류 2건과 2025.11.27 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)브리앙씨엠 이경복 | 2024.07.18 | 50,000,000원 | 4,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
임차인의 전입일은 2024.07.18로 말소기준인 2015.05.06보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 상태이므로 실제 배당금과 소유자 잔여액은 달라질 수 있지만, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 가격 — 신건 100%, 실거래 비교는 불가
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 3,227,624,000원입니다. 실거래 시세 표본이 없기 때문에 이 가격이 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 3,227,624,000원 | 3,161,518,020원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,582,099,200원 | 2,553,878,208원 | 607,639,812원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,065,679,360원 | 2,042,622,566원 | 1,118,895,454원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 3,227,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,676,240원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 장유농업협동조합 | 1,260,000,000원 | 1,260,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 장유농업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 장유농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 장유농업협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 68,560,000원 | 68,560,000원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 332,958,020원 | 332,958,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,429,740원 |
현재 매각가 가정에서는 기재 채권 3,161,518,020원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 31,429,740원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 체크 — 이 사건의 핵심
- 이용상태. 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층으로, 제2종 근린생활시설인 제조업소(주)브리앙씨엠로 이용 중입니다.
- 접근. 기호(3,4)까지 차량출입은 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 목록4 접근. 지적도상 맹지이나 인접토지인 목록3을 통한 차량출입이 가능하다고 기재돼 있습니다.
- 목록4 현황. 공부상 ‘답’이나 현황은 ‘공터’로 보이며, 경계는 육안으로 확인할 수 없다고 기재돼 있습니다.
- 도시계획시설. 목록4 토지는 도시계획시설 ‘도로 및 주차장’에 저촉되며, 이를 감안해 최저매각가격이 산정됐습니다.
- 주위환경. 덕두초등학교 남측 인근으로 소규모 공장·단독주택·학교·농경지 등이 형성된 시가지주변 경지정리지대입니다.
- 규제. 비행안전제5구역(전술), 상대보호구역, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 용도지역 확인. 감정요항표에는 준주거지역, 토지정보에는 제1종일반주거지역이 기재돼 있어 입찰 전 토지이용계획 원본 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가 3,227,624,000원의 시장 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 목록별 현황을 원본 매각목록 및 현장에서 일치시켜 확인해야 합니다.
- 목록4 통행. 목록3을 경유하는 차량출입이 실제로 지속 가능하고 법적으로도 문제없는지 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 목록4 경계가 육안으로 확인되지 않는다고 기재돼 있으므로 현황측량 필요성을 검토해야 합니다.
- 계획시설. 도로 및 주차장 저촉 범위가 토지 이용과 가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 임차인. (주)브리앙씨엠 이경복의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 점유 인도와 명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 우선변제. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 임차인의 배당관계는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 용도지역. 기재된 용도지역 표현이 서로 달라 최신 토지이용계획확인서로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 토지는 별도 문제
권리분석의 결론은 비교적 명확합니다. 실제 임차인 1명은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 네 건의 근저당과 가압류, 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이것이 곧 신건 3,227,624,000원의 가격 매력을 뜻하지는 않습니다. 실거래 시세 자료가 없어 감정가의 적정성을 확인할 기준이 없고, 일괄매각 대상 토지에는 접근·현황·경계·계획시설 문제가 동시에 존재합니다. 권리 인수는 단순하지만 가격과 토지 검증 난도는 낮지 않은 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
