부산지방법원 2025타경102229. 부산 사상구 학장동 ‘반도보라타운’ 111동 2층 206호, 전용 84.9㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김승만으로, 2010.06.07 소유권이전 등기를 마쳤고 등기부 거래가액은 100,000,000원입니다. 현존 권리의 말소기준은 2024.03.26 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 169,200,000원입니다. 이후 국민은행 가압류, 서울보증보험 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
2025.11.13에는 위 12번 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐고, 2025.12.02 한국자산관리공사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 임차인은 확인되지 않아 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제도 없습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 가격과 물건 상태를 중심으로 판단할 수 있는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102229 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 학장동 573-1 반도보라타운 111동 2층 206호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건 내 2층 |
| 소유자 | 김승만 · 2010.06.07 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 149,572,785원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.03.26 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 169,200,000원이며 채무자는 김승만입니다. 이후 2025.09.09 국민은행 가압류 17,425,904원, 2025.11.03 서울보증보험 가압류 12,461,600원이 설정됐으나 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.11.13 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐고, 이어 2025.12.02 임의경매가 개시됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균과 최신 거래가 우선 기준
반도보라타운은 998세대이며 대상과 동일한 전용 84.9㎡ 거래가 확인됩니다. 가격 판단은 전체 평균 195,166,666원보다 최근 12개월 평균 196,272,727원과 2026.09 최신 거래 190,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 +7.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.9㎡ | 18 | 190,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 8 | 247,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 16 | 243,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 9 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 16 | 207,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 1 | 188,000,000원 |
| 2025.03 | 84.9㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.9㎡ | 11건 | 196,272,727원 |
현재 최저가이자 실질취득액은 170,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가와 실질취득액이 같습니다. 이는 최근 12개월 평균의 86.6%이고, 최신 거래 190,000,000원보다도 낮습니다. 전체 12건의 최저 거래는 160,000,000원, 최고 거래는 247,000,000원으로 편차가 크므로 평균 대비 할인만으로 모든 개별 호수에 동일한 가격 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 169,200,000원 | 166,820,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 17,425,904원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 12,461,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 199,087,504원 중 예상 배당은 166,820,000원, 미배당은 32,267,504원입니다. 다만 이 미배당은 채권자 배당 부족분이며, 제공된 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학장중학교 서측 인근으로, 주변은 소규모 아파트단지·단독주택·임야·공장·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 급·배수, 위생, 옥내소화전, 화재경보·탐지, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 북서하향 완경사지대의 2필지 일단 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 가로망은 정비돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,599,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못했습니다.
- 거래 표본. 반도보라타운은 998세대이고 동일 전용 84.9㎡ 실거래 표본이 12건 확인됩니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 170,000,000원 | 166,820,000원 | 32,267,504원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 65,791,504원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 92,610,704원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 따라서 이 물건은 유찰 여부에 따라 인수금이 변하는 구조가 아니라 낙찰가 자체가 실질취득액이 되는 구조입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 170,000,000원은 최근 12개월 평균 196,272,727원의 86.6%, 최신 거래 190,000,000원보다 낮습니다.
- 실거래 편차. 동일 면적 거래가 160,000,000원에서 247,000,000원까지 분포하므로 층·상태 차이를 반드시 감안해야 합니다.
- 2층 조건. 대상은 2층입니다. 동일 단지 평균만으로 상층 거래와 동일 가치로 보지 말고 개별 호수 조건을 대조해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가에서 내부 및 내부마감재 조사가 이루어지지 않았으므로 수리 상태와 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권, 2025.11.13 근저당권 이전, 가압류 및 임의경매개시결정 내용을 등기부 원본과 대조하세요.
- 관리비·조세. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 미납 관리비와 조세 관련 사항도 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 170,000,000원의 적정성
이 사건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조라 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 가격도 현재 최저가 170,000,000원이 최근 12개월 평균 196,272,727원의 86.6%, 최신 거래 190,000,000원보다 낮아 최근 시세 비교에서는 할인 구간에 있습니다. 여기에 최근 거래 흐름은 +7.3%입니다.
다만 동일 면적 거래가 160,000,000원부터 247,000,000원까지 크게 벌어져 있고, 대상은 2층이며 내부 상태도 조사되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리를 떠안을 것인가”가 아니라 “2층·내부 상태를 반영했을 때 170,000,000원이 적정한가”입니다. 권리상 인수 부담은 없고 최근 평균과 최신 거래보다 낮은 가격이지만, 최종 응찰가는 개별 호수 상태 확인을 전제로 판단해야 합니다.
