말소기준은 2004.02.04 하나은행 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 405,125,000원의 92.8%이고, 최신 거래 431,000,000원보다 낮습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재였고 감정평가상 임대관계는 미상이라 점유·임대관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
부산지방법원 2025타경102230. 부산 북구 화명동 코오롱하늘채1차아파트 101동 7층 704호입니다. 등기상 소유자는 박천수이고, 말소기준권리는 2004.02.04 설정된 주식회사하나은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 하나은행 근저당권들과 신용보증기금 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽은 신건인데도 최근 거래와 비교할 여지가 있습니다. 현재 최저매각가는 376,000,000원으로, 최근 12개월 평균 405,125,000원의 92.8%입니다. 최신 거래는 2026.07 431,000,000원이고, 최근 거래군이 이전 거래군보다 8.4% 높은 흐름입니다. 전체 12건 평균 394,666,666원보다도 최저가가 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102230 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 2290 코오롱하늘채1차아파트 101동 7층704호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 공동주택(아파트) 이용 · 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
| 건물 | 지상 22층 건물 내 7층 704호 · 사용승인일 2002.04.20 |
| 소유자 | 박천수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 376,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 49,533,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2002.06.21 우리은행 근저당 36,000,000원은 2004.02.04 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 하나은행 근저당 96,000,000원입니다. 이후 하나은행 근저당 12,000,000원·48,000,000원·120,000,000원·30,000,000원, 2025.10.31 신용보증기금 가압류 22,950,000원, 2025.12.02 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 92.8%
코오롱하늘채1차 동일 면적 69.34㎡의 최근 실거래입니다. 최근 12개월 표본은 8건, 평균은 405,125,000원입니다. 현재 최저가 376,000,000원은 이 평균의 92.8%입니다. 최신 거래는 2026.07 431,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 8.4% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 69.34㎡ | 9 | 431,000,000원 |
| 2026.07 | 69.34㎡ | 15 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 69.34㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 69.34㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 69.34㎡ | 15 | 415,000,000원 |
| 2026.01 | 69.34㎡ | 15 | 380,000,000원 |
| 2026.01 | 69.34㎡ | 14 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 69.34㎡ | 2 | 375,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.337㎡ | 8건 | 405,125,000원 |
전체 12건의 거래 범위는 364,000,000원~440,000,000원, 평균은 394,666,666원입니다. 그러나 가격 판단은 더 최근인 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 현재 최저가 376,000,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 모두 낮습니다. 최근 거래 추세도 +8.4%로 하락장이 아니라 상승 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 376,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,064,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 6. 근저당 · 주식회사하나은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 22,950,000원 | 22,950,000원 |
| 8. 경매개시결정 · 이연준 | 49,533,000원 | 40,986,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 378,483,000원 중 예상배당 369,936,000원, 미배당 8,547,000원입니다. 신청채권자 청구액 49,533,000원 중 예상배당은 40,986,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용수초등학교 북동측 인근이며 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 화명역 및 시내버스정류장이 있습니다.
- 단지. 코오롱하늘채1차는 1,280세대이고 사용승인일은 2002.04.20입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,565,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현재 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 폐문부재였습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2004.02.04 하나은행 근저당 96,000,000원이 기준이며, 이후 근저당·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 최종 확인합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 394,666,666원보다 최근 12개월 평균 405,125,000원과 최신 거래 431,000,000원을 우선해 입찰가를 검토하는 것이 데이터 흐름과 맞습니다.
- 내부 상태. 내부를 확인하지 못한 물건이므로 수리 상태와 실제 이용 상태를 현장 및 관련 자료로 보완 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 집행비용·등기상 채권을 기준으로 한 계산이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 말소기준권리는 2004.02.04 하나은행 근저당이고, 그 뒤의 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 신건 최저가 376,000,000원이 최근 12개월 평균 405,125,000원의 92.8%이고, 최신 거래 431,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 +8.4%입니다.
따라서 데이터상 핵심은 복잡한 권리 인수보다 현장 점유·임대관계 확인과 실제 내부 상태 확인입니다. 현재 가격은 최근 거래 지표 아래에 있지만, 폐문부재와 임대관계 미상이라는 현장 확인 공백은 입찰 전에 반드시 채워야 합니다.
