부산지방법원 2026타경134. 부산 강서구 신호동 231-7 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유권은 2017.04.07. 엄희숙 명의로 보존됐고 2023.08.10. 개명에 따라 엄재경으로 표시가 변경됐습니다. 같은 날 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합의 채권최고액 260,000,000원 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정·압류·임차권등기는 등기상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 비교적 정리된 구조지만, 이 건은 점유관계가 단순하지 않습니다. 현황은 1층 상가, 2층 201호·202호·203호·204호, 3층 301호·302호·303호로 구분되어 있고 공부상과 현황이 일치하지 않습니다. 따라서 등기 소멸 여부와 별개로 실제 점유자, 호실별 사용관계, 전입일이 확인되지 않은 명의의 대항력 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경134 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 신호동 231-7 · 부산광역시 강서구 신호사로64번길 21-20 |
| 용도 | 기타 · 일괄매각 |
| 현황 | 1층 상가 · 2층 201호, 202호, 203호, 204호 · 3층 301호, 302호, 303호 |
| 소유자 | 엄재경 |
| 토지 | 229.9㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 |
| 감정가 / 최저가 | 841,963,480원 / 841,963,000원 (신건) |
| 청구액 | 369,079,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.04.07. 근저당
말소기준은 을구 1번 부산경남화훼원예농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당 188,500,000원, 2025.02.25. 박해옥 근저당 90,000,000원, 삼성카드주식회사 가압류 5,395,406원, 경매개시결정과 압류, 후순위 임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2025.01.21. 강서구(부산광역시)의 압류는 2025.02.05. 이미 말소됐습니다. 2026.04.08. 창원세무서장 처분의 압류는 말소기준보다 뒤에 등기됐습니다. 다만 실제 배당에서는 당해세 등 우선하는 조세채권이 영향을 줄 수 있으므로 배당표의 잔여액을 확정액으로 보기는 어렵습니다.
② 임차·점유관계 — 10명은 후순위, 2명은 미상
| 명의 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 황항규 | - | 2021.11.23 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박주일 | 204호 | 2023.04.06 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정용환 | - | 2025.03.05 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태양 | 201호 | 2025.02.13 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| JURAEVA KHILOLAKHON ABDUKAKHKHOROVNA | 302호 | 2024.03.04 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| RUSTAMJONOV JAHONGIR VLADIMIROVICH | 302호 | 2024.03.04 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| KORABAEV VLADIMIR RUSTAMJONOVICH | 302호 | 2024.03.04 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조기준 | 1층 101호 | 2021.02.09 | 10,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민한 | 부동산 3층 전부 (301호) | 2020.08.18 | 120,000,000원 | 대항력 없음 임차권 소멸 승계 없음 |
| 차상엽 | 건물 3층 중 도면 표시 | 2020.09.02 | 60,000,000원 | 대항력 없음 임차권 소멸 승계 없음 |
| 기사항전 | - | - | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이종진 | - | - | 0원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일이 확인되는 10명은 모두 말소기준일 2017.04.07.보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 김민한은 2020.08.18. 전입, 차상엽은 2020.09.02. 전입으로 각각 120,000,000원·60,000,000원의 임차권등기가 있으나 역시 말소기준보다 후순위라 등기상 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 신건이지만 실거래 기준은 유보
감정가는 841,963,480원, 현재 최저매각가는 841,963,000원으로 사실상 감정가 수준의 신건입니다. 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세에 대한 비교값이 없어 이 금액을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 현재 회차의 가격 메리트 평가는 유보하는 것이 맞습니다.
다만 유찰 시나리오는 명확합니다. 1회 유찰 시 673,570,400원, 2회 유찰 시 538,856,320원입니다. 1회 유찰까지는 배당모형상 채권액 543,895,406원을 모두 배당할 수 있지만, 2회 유찰 시에는 12,827,649원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 곧바로 매수인 인수로 이어지는 구조는 아니며, 각 권리의 소멸·배당순위를 별도로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 841,963,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,819,630원 |
| 을구 1번 근저당 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 188,500,000원 | 188,500,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 박해옥 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 5,395,406원 | 5,395,406원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 287,247,964원 |
현재 최저가 기준 채권 총 청구액 543,895,406원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 287,247,964원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 배당표상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·이용 메모
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 229.9㎡이며 평지·세로장방 형태입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 제1종지구단위계획구역·경제자유구역·지방산업단지·지원시설구역·상대보호구역·도시지역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 도로. 세로한면(가) 접면이며 도로 구역과 접합니다.
- 공시지가. 930,500원/㎡입니다.
- 건물 이용. 1층 상가와 2·3층 다수 호실로 구분되어 있으며 공부상과 현황이 일치하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 2명. 기사항전·이종진의 전입일을 확인해 말소기준일 2017.04.07.과 선후관계를 확정해야 합니다.
- 호실별 점유 확인. 1층 상가, 2층 4개 호실, 3층 3개 호실의 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 건물의 공부상 상태와 실제 구획이 일치하지 않으므로 인도·명도 및 이용상 제약을 확인해야 합니다.
- 임차권등기. 김민한 120,000,000원, 차상엽 60,000,000원의 임차권등기는 후순위로 소멸하는 판단이지만 실제 배당요구와 점유 상태를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 소유자 잔여 287,247,964원은 변동될 수 있습니다.
- 가격 상한. 최근 실거래 비교 기준 없이 신건 최저가 841,963,000원의 가격 메리트를 단정하지 말고 별도의 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “현장 리스크 0”은 다르다
이 사건의 말소기준은 2017.04.07. 근저당으로 분명하고, 전입일이 확인되는 임차인 10명은 모두 후순위입니다. 배당표와 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 전입일이 없는 2명은 대항력 가능·미상이며, 일괄매각 대상 건물의 실제 호실 구획도 공부와 다릅니다. 따라서 핵심은 등기부에서 이미 소멸이 확인된 권리보다 미상 점유자와 실제 점유관계의 원본 확인입니다. 현재 가격은 감정가와 사실상 같은 신건이지만 최근 실거래 근거가 없어 시세 대비 유·불리는 단정하지 않는 것이 맞습니다.
