창원지방법원 2025타경714. 김해시 진영읍 여래리 728의 주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물 1-1·1-2·1-3도 매각에 포함됩니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 292,274,700원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리 흐름의 출발점은 2014.07.17 설정된 부원새마을금고 근저당 94,900,000원입니다. 이후 같은 금고의 39,000,000원 근저당, 애니원캐피탈대부주식회사의 13,000,000원 근저당, 각종 압류·가압류와 경매개시결정이 이어졌으며, 경매로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인은 박정미 1명이고 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인도 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경714 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 여래리 728 · 경상남도 김해시 진영읍 진영로214번길 12-20 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 건물은 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 390.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 306,000원/㎡ |
| 소유자 | 안상현 |
| 감정가 / 최저가 | 292,274,700원 / 292,274,700원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부원새마을금고 / 98,475,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(1-1, 1-2, 1-3) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.07.17 부원새마을금고 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 2014.08.07 부원새마을금고 근저당과 2021.07.30 애니원캐피탈대부주식회사 근저당, 2024년 이후의 압류·가압류 및 2025.10.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 박정미 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정미 | 기타란 참조 | 2014.08.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
박정미의 전입일은 2014.08.04로 말소기준권리인 2014.07.17 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당관계는 매각물건명세서 원본으로 보완해야 합니다. 보증기관 대위나 승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 가격 가점 금지
이 사건에는 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 신건 최저가 292,274,700원이 시세보다 저렴한지, 비싼지에 대한 판단은 할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 292,274,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,891,846원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 부원새마을금고 | 94,900,000원 | 94,900,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 부원새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 애니원캐피탈대부주식회사 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 근로복지공단 | 6,230,790원 | 6,230,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 134,252,064원 |
현재 회차 292,274,700원 가정에서는 배당표에 반영된 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 134,252,064원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 292,274,700원 | 0원 | 134,252,064원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 233,819,760원 | 0원 | 76,615,493원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 187,055,808원 | 0원 | 30,506,237원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진영시외버스터미널 남서측 인근에 위치하며, 주변은 노선점포·후면지 단독주택·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 주택으로 이용 중이며 난방·위생·급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 건물. 블록조 함석기와지붕 단층 건물로, 외벽은 모르타르 위 페인팅·석재뿜칠 마감, 창호는 새시 및 목재 이중창호입니다.
- 토지. 390.0㎡의 대지로 제2종일반주거지역이며, 완경사·부정형·세로한면(불) 조건입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 한계. 이해관계인 부재로 내부조사가 이뤄지지 않았고, 통상적 이용상황·외부관찰·탐문조사를 토대로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박정미 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 배당요구 내역에서 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 실제 배당구조를 확정할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물 1-1·1-2·1-3이 함께 매각되는 범위를 현황과 대조하세요.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 실제 건물 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 292,274,700원의 가격 경쟁력은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 세금·임차정보·가격 검증
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2014.07.17 부원새마을금고 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 박정미는 그보다 늦은 2014.08.04 전입이라 대항력이 없습니다. 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
다만 이것만으로 입찰 판단이 끝나지는 않습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 임차정보, 당해세 가능성이 있는 세금 압류, 내부를 직접 확인하지 못한 건물 상태, 그리고 실거래 자료 부재에 따른 가격 검증 공백이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮지만, 세금·현장·가격을 확인한 뒤 판단해야 하는 신건”으로 보는 것이 본문 자료와 가장 일관됩니다.
