창원지방법원 2025타경733. 진해구 남문동 에스엠빌딩 1층 106호 상가입니다. 현재 소유자는 구희선·김수미가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2018.05.16. 설정된 신한은행 근저당권으로 채권최고액은 360,000,000원입니다. 이후 2025.09.25. 신한은행이 임의경매를 신청했고, 신청채권액은 206,873,472원입니다.
등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2018.02.01. 경남마산신용협동조합의 채권최고액 210,000,000원 근저당이 먼저 설정됐지만 2018.05.16. 이미 말소됐고, 같은 날 신한은행 근저당이 새로 설정돼 현재 경매의 말소기준이 됐습니다. 경매개시결정 역시 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경733 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 남문동 1245-3 에스엠빌딩 1층 106호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 진해구 남영로55번길 6-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 상가 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층건 내 1층 106호 |
| 소유자 | 구희선 2분의 1 · 김수미 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 372,480,000원 / 372,480,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 206,873,472원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인이라 대항력 없음
핵심 날짜는 2018.05.16.입니다. 이날 신한은행 근저당이 설정돼 말소기준이 됐고, 임차인 김황미의 전입신고일은 2023.09.08.입니다. 전입이 말소기준보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서도 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김황미 | 106호, 107호 | 2023.09.08 | 3,000원 | 2025.12.16 | 없음 | 미상 확정일자 미상 | 해당 없음 |
김황미는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 배당요구는 2025.12.16. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 다만 대항력 자체는 말소기준보다 늦은 전입 때문에 없는 것으로 판정돼, 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 372,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,014,720원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,465,280원 |
현재 최저가 372,480,000원 가정에서는 집행비용 6,014,720원과 신한은행 360,000,000원이 배당되고 6,465,280원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 372,480,000원 | 360,000,000원 | 0원 | 6,465,280원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 297,984,000원 | 293,012,224원 | 66,987,776원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 238,387,200원 | 234,249,779원 | 125,750,221원 | 0원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 채권자가 못 받는 금액은 커지지만 그 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 권리분석의 핵심은 “얼마의 채권이 미배당되느냐”보다 106호 자체를 어떤 상태로 인도받게 되느냐에 있습니다.
⑤ 이용상태·제시외 건물 — 권리보다 현장 확인이 중요
- 일체 이용. 본건 106호는 근린생활시설로서 인접한 제1층 107호와 벽체를 철거한 뒤 일체로 이용 중입니다.
- 임차 점유. 김황미의 점유 부분도 106호와 107호로 기재돼 있어 실제 영업·점유 범위가 두 호실에 걸쳐 있습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 1-2~1-5는 매각에 포함되지만, 제시외 건물 중 “판넬조 판넬지붕 단층 창고”는 매각대상에서 제외됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 진해구 남문동 소재 웅촌초등학교 북서측 인근으로, 부근은 아파트단지·나대지·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 폭 약 10m 도로에 각각 접하고, 서측으로 폭 약 8m 보행자 도로에 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 720.7㎡, 공시지가는 921,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역에 포함됩니다. 중로3류와 소로3류에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 106·107호 경계 확인. 철거된 벽체 위치와 실제 호실 경계, 출입구, 전기·급배수 등 설비 분리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 명도 확인. 김황미는 대항력은 없지만 실제 점유자입니다. 106호와 107호를 함께 사용하고 있어 인도 범위와 영업상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 구분. 매각 포함되는 제시외 건물과 제외되는 판넬조 판넬지붕 단층 창고를 현장에서 명확히 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 유찰 시 신한은행 미배당액은 증가하지만 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 판단. 현재 회차 실질취득액은 372,480,000원입니다. 권리상 인수액이 없다는 사실과 가격 적정성은 별개의 문제로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 106호를 어떻게 인도받느냐다
권리만 보면 구조는 명확합니다. 말소기준은 2018.05.16. 신한은행 근저당이고, 임차인의 2023.09.08. 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 모두 0원입니다.
다만 이 물건은 전형적인 독립 상가 한 칸처럼만 보면 안 됩니다. 106호와 107호의 벽체가 철거돼 일체로 이용되고 있고, 임차인의 점유도 두 호실에 걸쳐 있습니다. 여기에 매각에서 제외되는 제시외 판넬 창고도 구분해야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 선순위 권리보다 호실 경계·점유·독립 사용 가능 상태를 정확히 확인하는 것입니다.
