창원지방법원 2025타경751. 김해주촌서희스타힐스 103동 22층 2201호, 전용 84.9478㎡ 아파트입니다. 소유자 김성윤이 2021년 8월 22일 매매를 원인으로 거래가액 379,548,000원에 취득했고, 같은 해 10월 5일 하나은행 근저당권 채권최고액 264,000,000원이 설정됐습니다. 이 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 박서연·김태훈 근저당권, 임미경 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
점유 관계에서는 김도령 1명이 확인됩니다. 전입일은 2024년 8월 28일로, 말소기준권리인 2021년 10월 5일보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2025년 12월 18일 접수됐지만, 매수인이 승계할 금액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경751 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 1532 김해주촌서희스타힐스 103동 22층 2201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9478㎡ · 28층 건물 내 22층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김성윤 (2021.08.22 매매 · 거래가액 379,548,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 336,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 230,507,351원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021년 10월 5일 설정된 주식회사하나은행 근저당권 264,000,000원입니다. 2024년 7월 25일의 박서연 근저당권 68,640,000원과 김태훈 근저당권 29,010,000원, 2025년 7월 22일 임미경 가압류 239,000,000원은 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도령 | 기타란 참조 | 2024.08.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
김도령의 전입일은 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았고, 배당요구는 2025년 12월 18일 접수됐습니다. 보증금이 확인되지 않았다고 해서 대항력이 있는 것으로 볼 사안은 아니며, 현재 확인된 전입 순서상 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
동일면적 84.95㎡의 최근 거래를 보면 최근 12개월 6건 평균은 320,500,000원, 최신 거래는 2026년 5월 318,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 336,000,000원으로 최근 12개월 평균의 104.8%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -3.7%로 하락 추세여서, 전체 12건 평균 326,666,666원만 보고 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.95㎡ | 18 | 318,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2025.10 | 84.95㎡ | 9 | 345,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 16 | 320,000,000원 |
| 2025.08 | 84.95㎡ | 12 | 310,000,000원 |
| 2025.08 | 84.95㎡ | 17 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 320,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,504,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박서연 | 68,640,000원 | 66,496,000원 |
| 3. 근저당 · 김태훈 | 29,010,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 임미경 | 239,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 336,000,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 330,496,000원, 미배당액은 270,154,000원입니다. 박서연 근저당부터 일부 미배당이 발생하지만, 이들 권리는 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 336,000,000원 | 330,496,000원 | 270,154,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 268,800,000원 | 264,236,800원 | 336,413,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 215,040,000원 | 211,229,440원 | 389,420,560원 | 0원 |
유찰이 진행되면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 회차보다 낮아지지만, 실제 입찰 판단은 당시의 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주촌초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 내 22층 2201호이며 위생·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 21m 내외, 남측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 955,900원/㎡, 지목 대, 평지의 사다리형에 유사한 아파트 부지입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래표본. 김해주촌서희스타힐스는 250세대, 2021년 8월 9일 준공이며 동일면적 12건의 거래가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 326,666,666원보다 최근 12개월 평균 320,500,000원과 최신 거래 318,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -3.7% 낮아 현재 감정가 336,000,000원을 시세 할인 가격으로 볼 수 없습니다.
- 임차인 서류 확인. 김도령은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서 원본에서 보완 내용을 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부조사가 불가능했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있어 실제 점유 현황은 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 수치이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2021년 하나은행 근저당권이고, 이후 근저당·가압류는 모두 소멸합니다. 실제 임차인 김도령도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다릅니다. 신건 최저가 336,000,000원은 최근 12개월 평균 320,500,000원의 104.8%이고 최신 거래 318,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -3.7%라는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 위험보다 현재 신건 가격이 최근 시장가격보다 높은 상태라는 점입니다.
