창원지방법원 2025타경794. 김해시 어방동 대우유토피아아파트 3층 306호입니다. 현재 등기상 소유자는 허애심·허현정 각 2분의 1이고, 이 물건의 말소기준은 2011.04.01 설정된 김해농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 예상배당에서는 매수인이 승계할 금액이 0원으로 계산됩니다.
가격은 감정가와 최저가가 모두 97,000,000원인 신건입니다. 제공된 최근 12개월 실거래 평균은 101,875,000원이고 최저가는 그 95.2%입니다. 최신 거래는 2026.09 110,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 최근 거래 표본에는 77.56㎡와 84.54㎡가 함께 포함되어 있으므로 개별 호수 가격은 층·면적·내부 상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경794 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 10동 3층306호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 인제로 167 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교대상 면적 77.56㎡ · 22층 건물 내 3층 306호 |
| 소유자 | 허애심 2분의 1 · 허현정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해농업협동조합 / 52,732,216원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 동 표시 | 공부상 10동 · 현황상 110동 |
① 권리 흐름 — 2011년 근저당이 말소기준
2000년 설정된 한국주택은행 근저당은 2011.04.01 해지로 말소됐고, 같은 날 김해농업협동조합 근저당이 새로 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2011.04.05, 2012.07.11, 2012.09.13에는 채권최고액 변경등기가 이어졌고 최종 변경기록은 60,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.12.22 접수됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 95.2%
대우유토피아는 2,041세대, 사용승인일은 1994.11.24입니다. 제공된 최근 실거래 12건은 2026.03~2026.09 거래이며, 가격 범위는 72,000,000원~139,000,000원, 최근 12개월 평균은 101,875,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.54㎡ | 18 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 77.56㎡ | 3 | 86,000,000원 |
| 2026.08 | 84.54㎡ | 19 | 100,000,000원 |
| 2026.08 | 77.56㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2026.08 | 77.56㎡ | 10 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 77.56㎡ | 16 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 77.56㎡ | 22 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 84.54㎡ | 12 | 119,000,000원 |
| 2026.05 | 84.54㎡ | 18 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 84.54㎡ | 17 | 109,500,000원 |
| 2026.04 | 84.54㎡ | 12 | 119,000,000원 |
| 2026.03 | 84.54㎡ | 13 | 139,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 101,875,000원 |
현재 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.2%입니다. 평균보다 낮은 가격이지만 할인 폭이 크지는 않습니다. 특히 동일한 77.56㎡ 거래에서도 2026.06 72,000,000원, 2026.07 108,000,000원, 2026.08 85,000,000원·86,000,000원처럼 가격 편차가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 1. 근저당 · 김해농업협동조합 | 47,000,000원 | 47,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,854,000원 |
예상배당은 채권최고액 47,000,000원 기준으로 작성된 시뮬레이션입니다. 등기에는 이후 채권최고액 변경 기록이 존재하므로 실제 배당은 원본 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인제대학교 김해캠퍼스 남측 인근이며, 주변은 동유사형 아파트·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 관내 교통편을 고려한 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 대우유토피아는 2,041세대이며 사용승인일은 1994.11.24입니다.
- 도로. 단지 4면이 도로와 접하고 동측 노변에 출입구가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·옥내소화전·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계 미상이고 현장조사 당시 폐문이므로 실제 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부구조·이용상황·관리상태가 현장조사에서 확인되지 않았습니다.
- 동 표시 대조. 공부상 10동, 현황상 110동이므로 현장 표기와 등기·건축물대장을 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 2011년 설정 후 채권최고액 변경 기록이 있으므로 현재 권리내용과 실제 채권액을 원본에서 확인하세요.
- 가격 비교. 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 95.2%지만, 77.56㎡ 실거래 자체도 72,000,000원~108,000,000원으로 편차가 큽니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 77,600,000원, 2회 유찰 시 62,080,000원으로 시뮬레이션되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현황 확인이 핵심
이 물건은 말소기준이 분명하고 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액이 0원으로 계산되는 구조입니다. 가격도 신건 최저가 97,000,000원이 최근 12개월 평균 101,875,000원의 95.2%로 평균보다 낮습니다. 다만 같은 면적의 최근 거래가도 편차가 크고, 감정평가 당시 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못했으며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건의 판단 포인트는 단순히 “평균보다 4.8% 낮다”가 아니라, 실제 점유·임대차관계와 내부 상태를 확인한 뒤 97,000,000원의 가격이 적정한지 판단하는 것입니다.
